Guías para comprar vivienda en Alemania

Todo lo que conviene saber antes de comprar en Alemania: gastos, impuestos, notaría, alquiler, financiación – actualizado a octubre de 2026.

Guías

Comprar un piso en Alemania siendo extranjero: el proceso paso a paso – Comprar un piso en Alemania sin pasaporte alemán: reserva, borrador notarial, escritura, anotación preventiva, pago, Registro y entrega.

Gastos de compraventa al comprar un piso en Alemania en 2026 – Impuesto de transmisiones por estado federado (3,5–6,5 %), notario y Registro, comisión según §§ 656a–d BGB: costes adicionales de la compra en 2026.

Comprar un piso en Alemania sin viajar: poder, ratificación, gestión a distancia – Compra desde el extranjero: poder según § 29 GBO, consulado o apostilla, ratificación, visita por vídeo; la firma notarial online no existe.

Tributación de los alquileres en Alemania sin residencia en Alemania – Sujeción limitada según § 49 EStG: declaración en Alemania, amortización del 2/2,5/3 %, gastos deducibles y convenios de doble imposición.

Vender un piso: plazo de especulación, uso propio y comercio inmobiliario profesional – Cuándo está exenta la ganancia por vender un piso en Alemania: plazo de 10 años (§ 23 EStG), uso propio, límite de tres inmuebles, no residentes.

Financiación inmobiliaria en Alemania sin residencia alemana – Hipoteca para compradores extranjeros: capital propio, documentos, tipos de octubre de 2026 (aprox. 4,1–4,5 % a 10 años) y alternativas en su país.

Alquilar un piso en Alemania y Berlín: las normas más importantes en 2026 – Freno al alquiler hasta 2029, límite del 15 %, índice de alquileres 2026, protección del inquilino, veto a la conversión y alquiler amueblado en Berlín.

Piso turístico y Airbnb en Berlín: qué está permitido en 2026 – Uso indebido de viviendas en Berlín: autorización, n.º de registro, 90 días para segundas viviendas, Reglamento UE 2024/1028 y multas hasta 500.000 €.

Cuotas de comunidad, comunidad de propietarios y administrador: qué deben revisar los compradores – División horizontal, cuotas de comunidad, fondo de reserva, junta de propietarios y administrador según la WEG: lista para revisar actas y presupuesto.

Calefacción y energía: qué cambia para los compradores con la Ley de modernización de edificios de 2026 – La GModG sustituye desde el 29.07.2026 a la «ley de calefacción»: sin obligación del 65 %, escalera bio desde 2029, certificado energético en la venta.

Cómo calcular correctamente la rentabilidad de un piso alquilado – Rentabilidad bruta y neta, costes no repercutibles, impago, mantenimiento: ejemplo de cálculo para un piso en Berlín y sus riesgos.

El mercado inmobiliario de Berlín 2025/2026 en cifras – Mercado de pisos de Berlín según el comité de tasadores: 18.303 ventas en 2025, media de 5.511 €/m², primer trimestre de 2026, alquileres y distritos.

Dónde son baratos los pisos en Alemania y en qué deben fijarse los compradores – Alemania del Este, Sajonia y la cuenca del Ruhr: nivel de precios en 2026, desocupación, previsión demográfica y riesgos al comprar pisos baratos.

Información general, actualizada a octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal, un abogado o un notario.