Tributación de los alquileres en Alemania sin residencia en Alemania

Quien alquila un piso en Alemania pero vive en el extranjero tributa en Alemania por estos rendimientos del alquiler como sujeto pasivo con obligación limitada (beschränkt steuerpflichtig). Según los convenios de doble imposición, el derecho de gravamen corresponde, por regla general, al Estado en el que se encuentra el inmueble. Este artículo explica los aspectos básicos; el cálculo en cada caso concreto corresponde al asesor fiscal.

Obligación tributaria limitada

Las personas físicas sin domicilio ni residencia habitual en Alemania tributan con obligación limitada por sus rentas obtenidas en Alemania. Entre estas rentas figuran, conforme al § 49, apdo. 1, n.º 6, de la Ley del impuesto sobre la renta (EStG), los rendimientos del arrendamiento de bienes inmuebles situados en Alemania.

No existe retención en la fuente; las rentas se liquidan mediante una declaración del impuesto sobre la renta en Alemania. Conforme al § 19, apdo. 2, del Código Tributario (Abgabenordnung), es competente, en principio, la oficina tributaria (Finanzamt) en cuya demarcación se encuentra el piso (si hay varios inmuebles, la del patrimonio de mayor valor).

Sin mínimo exento, con una excepción

Los sujetos pasivos con obligación limitada tributan según la tarifa progresiva normal, pero la base imponible se incrementa en el importe del mínimo exento (Grundfreibetrag) conforme al § 50, apdo. 1, frase 2, EStG. En la práctica, se pierde así el importe básico exento, que en 2026 asciende a 12.348 €; incluso los pequeños excedentes tributan.

Quien obtiene casi la totalidad de sus ingresos en Alemania (al menos el 90 % o rentas extranjeras inferiores al mínimo exento) puede solicitar, conforme al § 1, apdo. 3, EStG, ser tratado como sujeto pasivo con obligación ilimitada. Para los inversores típicos con ingresos en su país de origen, esto rara vez se cumple.

Amortización (AfA) del edificio

Solo se amortiza la parte del coste de adquisición correspondiente al edificio, no la correspondiente al suelo. La amortización lineal (AfA) asciende, conforme al § 7, apdo. 4, EStG, al 3 % anual para los edificios residenciales terminados después del 31 de diciembre de 2022, al 2 % si se terminaron entre el 1 de enero de 1925 y el 31 de diciembre de 2022 y al 2,5 % si se terminaron antes de 1925.

Para los nuevos edificios de viviendas de alquiler cuya construcción se haya iniciado después del 30 de septiembre de 2023 y antes del 1 de octubre de 2029 (o, si el contrato de compraventa se firma en ese periodo, en el año de su terminación), es posible alternativamente una amortización degresiva del 5 % del valor residual (§ 7, apdo. 5a, EStG). Si le resulta más ventajosa debería calcularlo el asesor fiscal.

Gastos deducibles (Werbungskosten)

Son deducibles, en particular, los intereses de la deuda, las partes de las cuotas de comunidad (Hausgeld) no repercutibles al inquilino (por ejemplo, la retribución del administrador), las reparaciones, los costes de una administración del alquiler, los gastos de desplazamiento y de asesoramiento, así como la amortización. En la práctica, las aportaciones al fondo de reserva para conservación (Erhaltungsrücklage) de la comunidad de propietarios solo son deducibles cuando la comunidad gasta efectivamente el dinero en conservación.

Atención a las reformas poco después de la compra: si los costes de reparación en los tres primeros años superan, sin IVA, el 15 % del coste de adquisición del edificio, se consideran, conforme al § 6, apdo. 1, n.º 1a, EStG, costes de construcción vinculados a la adquisición (anschaffungsnahe Herstellungskosten) y solo se reflejan a través de la amortización.

Declaración y plazos

La declaración debe presentarse por cada año natural. Sin asesor fiscal, el plazo vence, en principio, conforme al § 149, apdo. 2, AO, al término del séptimo mes posterior al cierre del año (31 de julio); con asesor fiscal rigen plazos más largos. Conserve de forma ordenada el contrato de compraventa, las liquidaciones de las cuotas de comunidad, los contratos de arrendamiento y los justificantes.

Convenios de doble imposición

Según los convenios de doble imposición alemanes, en línea con el art. 6 del Modelo de Convenio de la OCDE, puede gravar el Estado en el que se encuentra el inmueble. Su Estado de residencia, según el convenio, exime las rentas (a menudo con reserva de progresividad) o imputa el impuesto alemán. Cómo proceda su país de origen depende del convenio correspondiente y de su Derecho nacional.

Si compra desde España

Los residentes fiscales en España deben declarar los inmuebles situados en el extranjero en el Modelo 720 si el valor total de este bloque supera 50.000 €; solo es necesario volver a declarar si el valor aumenta en más de 20.000 €. El Modelo 720 es una declaración informativa, no un impuesto.

Fuentes

https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__49.html
https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__19.html
https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__50.html
https://www.finanz-tools.de/einkommensteuer/grundfreibetrag-tabelle
https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__1.html
https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html
https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__6.html
https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__149.html
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/schede/pagamenti/imposta-sul-valore-degli-immobili-estero-ivie/base-imponibile-e-aliquota-scheda-ivie
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/Schede/Pagamenti/Imposta+sul+valore+degli+immobili+estero+Ivie/Versamento+e+dichiarazione+scheda+IVIE/?page=schede
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/declaraciones-informativas/modelo-720-decla_____sobre-bienes-derechos-extranjero_/preguntas-frecuentes.html
https://taxdown.es/inversion-acciones-bolsa/modelo-720
https://bofip.impots.gouv.fr/doctrine/pgp/2587-PGP
https://rechtsanwalt-griechenland.de/wp-content/uploads/2026/07/Doppelbesteuerungsabkommen_Deutschland_Griechenland.pdf
https://www.irs.gov/businesses/small-businesses-self-employed/report-of-foreign-bank-and-financial-accounts-fbar
https://www.gov.uk/tax-foreign-income

Preguntas frecuentes

¿Debo presentar una declaración también en caso de pérdidas?

Es conveniente presentar una declaración para que las pérdidas se determinen y puedan compensarse con excedentes posteriores de fuentes alemanas. Si existe obligación lo aclara el asesor fiscal o la oficina tributaria.

¿Se retiene el impuesto del alquiler?

No, en los rendimientos del alquiler de particulares no hay retención en la fuente; el impuesto se fija mediante la liquidación.

¿Qué tipo de amortización se aplica a un edificio antiguo de 1910?

Para los edificios terminados antes del 1 de enero de 1925, la amortización lineal asciende al 2,5 % anual.

Información general, actualizada a octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal, un abogado o un notario.