Vender un inmueble en Alemania viviendo en España

Valoración, documentos, notario y pago: cómo funciona sin tener que mudarse.

Para quién es esta guía

Para quien vive en España o en otro país y tiene un apartamento o una casa en Alemania: a menudo una herencia, a veces una inversión de hace muchos años. Vender es posible sin mudarse y, en la mayoría de los casos, sin viajar a Alemania.

Las fases

Valoración: te indicamos una horquilla de precio con las ventas recientes en la zona.
Documentos: nota del registro de la propiedad, plano, actas de la comunidad, certificado energético. Los pedimos nosotros.
Venta: anuncio público o propuesta reservada a nuestros clientes, visitas y negociación sin ti.
Notario: otorgas un poder ante un notario en España, con apostilla; en la firma te representa una persona de confianza.
Pago: el notario cancela las hipotecas que pueda haber y el dinero llega a tu cuenta, también a una española.

Si el inmueble es heredado

Hace falta un documento que el registro de la propiedad alemán reconozca: por lo general el certificado sucesorio europeo, que en España expide el notario. Si la rectificación del registro se solicita en los dos años siguientes al fallecimiento, la inscripción de los herederos es gratuita. Quien hereda conserva la fecha de adquisición del causante: si han pasado más de diez años, en Alemania la ganancia está exenta.

Los impuestos de la venta

En Alemania la ganancia está exenta tras diez años de tenencia, o antes si has vivido en el inmueble en el año de la venta y en los dos anteriores. Si resides en España, la ganancia patrimonial se declara además en el IRPF, con independencia de los años, y se deduce el impuesto pagado en Alemania. Los gastos para el vendedor son pocos: el impuesto de compra y el notario los paga el comprador.

Alquilado o libre

Un apartamento alquilado se vende con el contrato en vigor: interesa sobre todo a inversores. Libre se vende normalmente a un precio más alto. Si el apartamento se dividió en propiedad horizontal cuando el inquilino actual ya vivía en él, en la primera venta el inquilino tiene un derecho de adquisición preferente: lo comprobamos al principio.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que ir a Alemania para vender?

No: las visitas y la negociación las llevamos nosotros, y ante el notario te representa una persona con tu poder.

¿Cuánto tiempo lleva?

Con los documentos completos y un precio realista, normalmente de dos a cuatro meses hasta el pago.

¿Cuánto cuesta la valoración?

Nada. Es gratuita y no te compromete a vender con nosotros.

Información general, actualizada a octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal, un abogado o un notario.