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Guía
Comprar casa en Alemania: la guía para quien vive en España
Las normas alemanas explicadas en orden, con los costes reales y sin promesas.
Quién puede comprar
Cualquiera, sin límites y sin residir en Alemania. Para un ciudadano español la compra funciona igual que para un alemán: mismo notario, mismo registro de la propiedad, mismos impuestos.
Cómo se desarrolla
En Alemania no existe el contrato de arras: nada obliga hasta la firma ante notario. Se acuerda el precio, el notario prepara el contrato y lo envía al comprador al menos dos semanas antes de la firma, si el comprador es un particular. La escritura se firma ante el notario, que después inscribe una anotación preventiva a tu favor en el registro de la propiedad (Vormerkung) y te comunica cuándo pagar. Tras el pago se inscribe la propiedad a tu nombre y recibes las llaves.
La escritura está en alemán. Si no lo entiendes, la ley prevé un intérprete. Quien no puede venir firma antes un poder ante un notario en España: para que valga en Alemania debe llevar la apostilla de La Haya, que expide el Colegio Notarial, y normalmente una traducción al alemán.
Los gastos adicionales
El impuesto sobre la compra (Grunderwerbsteuer) lo fija cada Land. Estos son los tipos en 2026:
| Baviera | 3,50 % |
|---|---|
| Baden-Wurtemberg | 5 % |
| Baja Sajonia | 5 % |
| Renania-Palatinado | 5 % |
| Sajonia-Anhalt | 5 % |
| Turingia | 5 % |
| Bremen | 5,50 % |
| Hamburgo | 5,50 % |
| Sajonia | 5,50 % |
| Berlín | 6 % |
| Hesse | 6 % |
| Mecklemburgo-Pomerania Occidental | 6 % |
| Brandeburgo | 6,50 % |
| Renania del Norte-Westfalia | 6,50 % |
| Sarre | 6,50 % |
| Schleswig-Holstein | 6,50 % |
A esto se suman notario y registro de la propiedad, en torno al 1,5–2 % del precio, y la comisión de la agencia indicada en el anuncio. Un ejemplo: por un apartamento de 80.000 euros en Sajonia se pagan 4.400 euros de impuesto y unos 1.200–1.600 euros de notario y registro, más la comisión. En cada ficha de nuestro catálogo el cálculo ya está hecho.
Hipoteca o al contado
Algunos bancos alemanes financian también a quien vive en España, por lo general pidiendo más capital propio: los gastos casi siempre y a menudo también el 20–40 % del precio. La confirmación del banco debe estar antes de la cita con el notario. Para los apartamentos de menos de 100.000 euros la mayoría de nuestros clientes compra sin hipoteca.
Alquilado o libre
Un apartamento ya alquilado cuesta menos y rinde desde el primer mes: el contrato pasa a ti con el inquilino. Eso sí, la renta solo se puede subir dentro de los límites legales y no puedes ocuparlo cuando quieras. Para vivir en él, o para un hijo que estudia, conviene un apartamento libre.
Los impuestos después de la compra
Cada año se paga la Grundsteuer, el impuesto municipal sobre los inmuebles: para un apartamento suele ser de unos cientos de euros. Si alquilas, puedes repercutirla al inquilino. El alquiler se declara en Alemania y, si resides en España, también en el IRPF; el convenio de doble imposición entre España y Alemania evita que pagues dos veces. Si tus bienes en el extranjero superan los 50.000 euros, debes informar de ellos en el modelo 720. En Alemania la ganancia de la venta está exenta si vendes pasados diez años.
Preguntas frecuentes
¿Puede un ciudadano español comprar una vivienda en Alemania?
Sí, sin límites y sin necesidad de residir allí; tampoco hay restricciones para compradores de fuera de la Unión Europea. Hacen falta un documento de identidad válido y los datos fiscales que el notario pide para comunicar la compra a la oficina de impuestos.
¿Cuánto suponen los gastos además del precio?
Depende del Land: el impuesto sobre la compra (Grunderwerbsteuer) va del 3,5 % en Baviera al 6,5 % en Renania del Norte-Westfalia, Brandeburgo y Schleswig-Holstein; en Sajonia es el 5,5 %, en Berlín el 6 %. Notario y registro de la propiedad cuestan en torno al 1,5–2 %, y después está la comisión indicada en el anuncio. En cada ficha encuentras el cálculo para ese inmueble.
¿Tengo que ir a Alemania para firmar ante el notario?
No. Puedes otorgar un poder ante un notario en España; para que valga en Alemania debe llevar la apostilla de La Haya, que expide el Colegio Notarial, y normalmente una traducción. En la firma te representa una persona de confianza.
¿Me da hipoteca un banco alemán si vivo en España?
Algunos sí, por lo general pidiendo más capital propio: los gastos siempre y a menudo también el 20–40 % del precio. Para los apartamentos de menos de 100.000 euros muchos de nuestros clientes compran sin hipoteca.
¿Cuánto dura la compra?
Desde el acuerdo sobre el precio hasta las llaves, normalmente de seis semanas a tres meses.
Información general, actualizada a octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal, un abogado o un notario.
