Dónde son baratos los pisos en Alemania y en qué deben fijarse los compradores

Entre las grandes ciudades caras y las regiones estructuralmente débiles, las diferencias de precio en Alemania son de varias veces. Sin embargo, unos precios por metro cuadrado bajos reflejan a menudo desocupación y descenso de la población. Este artículo sitúa las cifras en su contexto.

Nivel de precios: gran dispersión

Según los datos de oferta de ScreenImmos (a 09.10.2026, mediana de los precios anunciados, no precios de compra), la mediana nacional de las viviendas en propiedad es de 3.898 € por m². En Sajonia asciende a 2.598 €, con grandes diferencias: Dresde 3.200 €, Leipzig 3.125 €, Chemnitz 1.145 €.

En la cuenca del Ruhr, la misma fuente indica para Gelsenkirchen 1.533 €, Duisburgo 1.772 €, Essen 2.491 € y Dortmund 2.525 € por m²; la mediana de Renania del Norte-Westfalia es de 3.026 €. Los precios de compra reales pueden diferir notablemente de los precios de oferta.

Según el comité superior de tasadores de Sajonia (Oberer Gutachterausschuss Sachsen), en 2024 se registraron unos 38.000 contratos de compraventa con un volumen de más de 8.100 millones de €; el suelo urbanizable para vivienda individual costó de media unos 100 € por m² en Chemnitz y en los distritos rurales, y unos 300 € en Dresde y Leipzig.

Desocupación

La desocupación activa en el mercado (marktaktiver Leerstand) en edificios plurifamiliares se situó a finales de 2024, según el índice de desocupación CBRE-empirica, en el 2,2 % a nivel nacional (unas 522.000 viviendas). En Alemania del Este sin Berlín fue del 5,4 % y en el oeste, del 1,7 %. En las regiones en retroceso demográfico, la desocupación se estancó en el 6,9 %; en las regiones en crecimiento fue del 1,4 %.

Las tasas más altas entre los distritos y las ciudades independientes las registraron Dessau-Roßlau (7,6 %) y Pirmasens (7,3 %); las más bajas, Friburgo, Múnich y Fráncfort del Meno (0,1 % cada una). La diferencia entre regiones en crecimiento y en retroceso es más significativa que la diferencia entre el este y el oeste.

Evolución demográfica

La previsión de ordenación territorial del Instituto Federal de Investigación sobre Construcción, Asuntos Urbanos y Desarrollo Territorial (BBSR) hasta 2045 prevé crecimiento sobre todo en Berlín y su entorno, así como en las regiones metropolitanas de Alemania occidental. Según ella, varios distritos de Alemania del Este, entre ellos Erzgebirgskreis, Greiz y Mansfeld-Südharz, perderán hasta 2045 más de una quinta parte de su población. También se reducirán partes del norte de Hesse, de Westfalia Oriental y del Sarre.

Las previsiones de este tipo dependen mucho de la inmigración y están sujetas a incertidumbre. Para una decisión de compra, los datos del distrito y de la ciudad concretos son más importantes que los valores medios.

En qué deben fijarse los compradores

Microubicación: dentro de una misma ciudad, la desocupación puede variar mucho entre barrios. Compruebe el transporte público, los puestos de trabajo, las universidades y los servicios del entorno.

Edificio y comunidad: con precios bajos, a menudo falta dinero para la conservación. Las actas, el fondo de reserva para conservación (Erhaltungsrücklage), las cuotas de comunidad (Hausgeld) impagadas y la desocupación en el edificio son más importantes que el precio por metro cuadrado. Muchos pisos vacíos en una comunidad significan menos propietarios que pagan.

Alquiler: revise el contrato de arrendamiento, el historial de pagos y el alquiler de referencia local. Una rentabilidad inicial alta puede desaparecer rápidamente por un cambio de inquilino, la desocupación o los costes de rehabilitación.

Reventa: en mercados en retroceso, vender un piso puede llevar mucho tiempo; la evolución de los precios puede ser negativa.

Gastos adicionales: el impuesto de transmisiones (Grunderwerbsteuer) es del 5,5 % en Sajonia, del 5,0 % en Sajonia-Anhalt y Turingia y del 6,5 % en Renania del Norte-Westfalia.

Compruebe usted mismo las cifras

Los comités de tasadores (Gutachterausschüsse) de las ciudades y distritos publican informes del mercado inmobiliario (Grundstücksmarktberichte) con precios de compra reales; en Sajonia son accesibles a través del portal BORIS Sachsen. Son más fiables que los precios de oferta de los anuncios.

Para el lado de la demanda son útiles las previsiones demográficas del BBSR y de las oficinas estadísticas de los estados federados, así como los datos de desocupación a nivel de distrito. Pregunte al administrador por la desocupación y las cuotas de comunidad impagadas en el edificio concreto: estas cifras no figuran en ninguna estadística.

Fuentes

https://screenimmos.de/immobilienpreise/bundesland/sachsen/
https://screenimmos.de/immobilienpreise/bundesland/nordrhein-westfalen/
https://www.medienservice.sachsen.de/medien/news/1093266/download_pdf
https://www.cash-online.de/a/wohnungsleerstand-sinkt-deutlich-auf-522-000-einheiten-708662/
https://www.bay-landkreistag.de/media/103280/vwi-11072024-bbsr-veroeffentlicht-bevoelkerungsprognose-bis-2045.pdf
https://www.haufe.de/id/beitrag/grunderwerbsteuersaetze-der-bundeslaender-uebersicht-HI3037525.html
https://www.boris.sachsen.de/

Preguntas frecuentes

¿Dónde son más baratas las viviendas en propiedad en Alemania?

Según los datos de oferta, sobre todo en partes de Alemania del Este (p. ej., Chemnitz, en torno a 1.150 € por m²) y de la cuenca del Ruhr (p. ej., Gelsenkirchen, en torno a 1.530 € por m²), a octubre de 2026.

¿Es un piso barato automáticamente una buena inversión?

No. Los precios bajos reflejan a menudo desocupación, descenso de la población o necesidad de rehabilitación. Lo decisivo son la ubicación, el estado y la facilidad para alquilarlo.

¿Qué nivel de desocupación hay en Alemania del Este?

A finales de 2024, la desocupación activa en el mercado en edificios plurifamiliares en Alemania del Este sin Berlín era del 5,4 % (CBRE-empirica).

¿Dónde encuentro precios de compra reales en lugar de precios de oferta?

En los informes del mercado inmobiliario de los comités de tasadores locales, que se basan en todos los contratos de compraventa formalizados ante notario.

Información general, actualizada a octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal, un abogado o un notario.