Cómo calcular correctamente la rentabilidad de un piso alquilado

En los folletos de los inmuebles (Exposés) suele figurar una rentabilidad bruta. Para tomar una decisión de inversión no basta, porque no incluye los gastos de compraventa, los costes no repercutibles ni la desocupación. Este artículo muestra cómo recalcularla, sin hacer previsiones sobre la evolución futura del valor.

Rentabilidad bruta del alquiler y multiplicador del precio

Rentabilidad bruta del alquiler = alquiler anual sin gastos (Jahresnettokaltmiete) ÷ precio de compra × 100. El multiplicador del precio de compra (Kaufpreisfaktor) es su inverso: precio de compra ÷ alquiler anual sin gastos. Ambos indicadores sirven para comparar rápidamente inmuebles similares, pero no dicen nada sobre los costes reales.

Utilice el alquiler sin gastos (Nettokaltmiete) efectivamente pactado según el contrato de arrendamiento, no un alquiler de mercado esperado. En Berlín, el potencial de subida está limitado por el freno al alquiler (Mietpreisbremse) en los nuevos arrendamientos y por el límite máximo de subida (Kappungsgrenze) durante el arrendamiento.

Rentabilidad neta del alquiler: qué hay que restar

En el lado de los costes, los gastos de compraventa (impuesto de transmisiones, notario, Registro de la Propiedad, agente inmobiliario) forman parte de la inversión. En el lado de los ingresos, deben restarse todos los costes que el arrendador no puede repercutir al inquilino.

Según el Reglamento sobre gastos de explotación (Betriebskostenverordnung), no son repercutibles, en particular, los costes de administración (administración de la comunidad conforme a la WEG y, en su caso, administración del alquiler) y el mantenimiento o la reparación. A ello se suman la aportación al fondo de reserva para conservación (Erhaltungsrücklage) de la comunidad, las reparaciones propias en el piso y una deducción por pérdida de alquiler (desocupación al cambiar de inquilino, impagos).

Rentabilidad neta del alquiler = (alquiler anual sin gastos − costes no repercutibles) ÷ (precio de compra + gastos de compraventa) × 100.

Ejemplo de cálculo (supuestos, no es una oferta)

Piso en Berlín, 60 m², precio de compra de 250.000 €, alquilado por 700 € sin gastos al mes (8.400 € al año). Gastos de compraventa: impuesto de transmisiones 6 % = 15.000 €, notario y Registro 1,5 % = 3.750 €, comisión del agente 3,57 % = 8.925 €; inversión total 277.675 €.

Rentabilidad bruta del alquiler: 8.400 ÷ 250.000 = 3,36 %; multiplicador del precio de compra 29,8.

Costes no repercutibles al año (supuestos): retribución del administrador de la comunidad 360 €, aportación al fondo de reserva 720 €, mantenimiento de la propiedad privativa 480 €, riesgo de pérdida de alquiler 2 % = 168 €; en total 1.728 €.

Rentabilidad neta del alquiler: (8.400 − 1.728) ÷ 277.675 = 2,40 % antes de financiación e impuestos.

Financiación e impuestos

Si el tipo de interés del préstamo es superior a la rentabilidad neta del alquiler (en octubre de 2026, los préstamos hipotecarios a diez años cuestan, según la fuente, entre el 4,1 y el 4,5 % efectivo aproximadamente), cada euro financiado reduce la rentabilidad corriente del capital propio (apalancamiento negativo). El resultado depende entonces en mayor medida de las subidas del alquiler y de la evolución del valor, que nadie puede garantizar.

Fiscalmente, la amortización, los intereses de la deuda y los gastos deducibles (Werbungskosten) reducen el resultado imponible. Cuánto queda de ello en términos económicos depende del tipo impositivo personal en Alemania y en el país de residencia; recalcúlelo con un asesor fiscal.

Riesgos

Riesgo regulatorio: el freno al alquiler, el límite máximo de subida, la protección del entorno social (Milieuschutz) y la protección frente a la resolución del contrato limitan las subidas del alquiler y los cambios de uso.

Riesgo de costes: derramas (Sonderumlagen) para la cubierta, la fachada o la calefacción, aumento de los costes de administración y de energía, parte de los costes de CO₂ a cargo del arrendador.

Riesgo de inquilino: impagos y largos procedimientos de desahucio; desocupación al cambiar de inquilino.

Riesgo de mercado y de tipos de interés: los precios pueden bajar y las refinanciaciones encarecerse. Riesgo de liquidez: un piso no puede venderse a corto plazo a un precio determinado. Riesgo de divisa en caso de ingresos fuera de la zona del euro.

Lo sensible que es el cálculo

Si el piso del ejemplo queda desocupado tres meses al cambiar de inquilino, faltan 2.100 € en lugar de los 168 € previstos. Los costes no repercutibles aumentan a 3.660 € y la rentabilidad neta del alquiler de ese año baja a (8.400 − 3.660) ÷ 277.675 = 1,71 %.

Si la comunidad acuerda una derrama de 5.000 € para el piso, esto equivale aproximadamente a tres cuartas partes del rendimiento neto anual en el caso base. A la inversa, una subida del alquiler admisible del 10 % eleva la rentabilidad neta del ejemplo a aproximadamente el 2,70 %.

Por ello, calcule siempre varios escenarios y mantenga una reserva de liquidez para la desocupación y las derramas.

Fuentes

https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html
https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html
https://www.haufe.de/id/beitrag/grunderwerbsteuersaetze-der-bundeslaender-uebersicht-HI3037525.html
https://www.vr.de/privatkunden/themenwelten/wohnen-immobilien/bauen-kaufen/notarkosten-hauskauf.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html
https://www.drklein.de/aktuelle-bauzinsen.html
https://www.baufi24.de/presse/pressemitteilungen/zinskommentar-102026/
https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html

Preguntas frecuentes

¿Qué es una buena rentabilidad del alquiler?

No existe una cifra de validez general. Las rentabilidades más altas suelen ir acompañadas de riesgos mayores, por ejemplo en regiones con desocupación o cuando es necesaria una rehabilitación.

¿Forma parte de los costes el fondo de reserva para conservación?

Para la liquidez, sí. Fiscalmente, según la práctica de la Administración tributaria, solo es deducible cuando la comunidad gasta efectivamente el dinero.

¿Por qué se calcula con un riesgo de pérdida de alquiler?

Porque incluso los pisos bien alquilados quedan desocupados al cambiar de inquilino o los inquilinos pueden dejar de pagar. Una deducción a tanto alzado hace comparables los cálculos.

Información general, actualizada a octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal, un abogado o un notario.