El mercado inmobiliario de Berlín 2025/2026 en cifras

El comité de tasadores de valores del suelo de Berlín (Gutachterausschuss für Grundstückswerte) analiza todos los contratos de compraventa formalizados ante notario. Por ello, sus cifras son la base más fiable sobre el mercado berlinés. Como complemento, indicamos datos oficiales sobre obra nueva y alquileres.

Mercado de compraventa en 2025: más ventas, precios estables

Según el informe del mercado inmobiliario 2025/2026 (Immobilienmarktbericht; nota de prensa de 31.07.2026), en 2025 se celebraron en Berlín 22.912 contratos de compraventa de inmuebles (+10 % respecto a 2024), con un volumen de negocio de unos 16.100 millones de € (+8 %).

A las viviendas en propiedad y a la propiedad parcial (Teileigentum) correspondieron 18.303 compraventas (+10 %), con un volumen de unos 6.800 millones de € (+14 %). El precio medio de compra de las viviendas en propiedad de segunda mano fue de 5.511 € por m² de superficie habitable (+5 %) y, en complejos residenciales de obra nueva, de 8.108 € por m² (+2 %). Una plaza de aparcamiento costó de media 32.639 €.

El precio más alto pagado por una vivienda en propiedad fue de unos 6,5 millones de €, es decir, aproximadamente 22.350 € por m², en el barrio de Mitte. Los edificios de viviendas de alquiler costaron de media unos 2.035 € por m² (+6 %).

Primer trimestre de 2026

En el primer trimestre de 2026, el número total de contratos de compraventa bajó a 4.811 (−10 %), con un volumen de 2.500 millones de € (−14 %). En las viviendas en propiedad se registraron 3.434 compraventas (−6 %) con un volumen de 1.330 millones de € (−5 %); los precios se mantuvieron prácticamente sin cambios. El comité de tasadores cita las tensiones geopolíticas como uno de los motivos de esta contención.

Conversiones y nuevas viviendas en propiedad

En 2025 se constituyeron 4.117 nuevas viviendas en régimen de propiedad horizontal (−2 %). De ellas, 3.151 procedían de obra nueva (+18 %) y solo 966 de la conversión de viviendas de alquiler (−37 %). El reglamento de conversión (Umwandlungsverordnung) conforme al § 250 del Código de Urbanismo (BauGB), vigente en su nueva versión desde el 1 de enero de 2026, limita aún más esta cifra.

Distritos: grandes diferencias

El comité de tasadores registra los valores máximos en las zonas céntricas (Mitte, Grunewald). También los alquileres ofertados muestran diferencias notables: según el informe del mercado de la vivienda de la IBB 2025 (IBB-Wohnungsmarktbericht), la mediana de los alquileres ofertados en todo Berlín fue de 15,78 € por m² sin gastos, en Mitte de 20,00 €, en Spandau de 12,50 € y en Marzahn-Hellersdorf de 11,56 €.

Para los precios de compra de zonas concretas, los valores de referencia del suelo (Bodenrichtwerte; BORIS Berlin, fecha de referencia 01.01.2026) y el informe de mercado completo del comité de tasadores ofrecen datos detallados.

Alquileres de los contratos existentes

El índice de alquileres (Mietspiegel) de Berlín 2026 recoge un alquiler medio de referencia local de 7,71 € por m² sin gastos (2024: 7,21 €, +6,9 %). La diferencia entre los alquileres de los contratos existentes y los ofertados es, por tanto, grande; en los nuevos arrendamientos, el freno al alquiler (Mietpreisbremse) limita el margen.

Obra nueva y parque de viviendas

Según la Oficina de Estadística de Berlín-Brandeburgo (Amt für Statistik Berlin-Brandenburg), en 2025 se terminaron en Berlín 11.027 viviendas, frente a 15.362 en 2024. De ellas, 9.524 se construyeron en edificios nuevos (aproximadamente un 35 % menos que el año anterior) y 1.503 mediante obras en edificios existentes. A finales de 2025 había en Berlín unos 2,07 millones de viviendas.

Las licencias de obra aumentaron en 2025 hasta 13.754 viviendas (+40,7 %), el primer aumento en ocho años. Si se traducirán en más viviendas terminadas solo se verá en los próximos años.

Otros submercados y valores de referencia del suelo

Las viviendas unifamiliares y bifamiliares costaron en 2025 de media unos 3.830 € por m² de superficie construida relevante para la valoración (+1 %); el nivel de precios más alto lo tuvo Grunewald, con una media de 9.650 € por m² de superficie habitable. Los edificios mixtos de viviendas y locales comerciales se situaron en unos 1.755 € por m² (−4 %).

En los valores de referencia del suelo a 01.01.2026, los valores del suelo urbanizable para vivienda individual bajaron un 5 % en todo Berlín, y los de uso de oficinas en zonas secundarias y de zonas comerciales orientadas a la rentabilidad, entre un 10 y un 25 %. Para la construcción de edificios plurifamiliares se mantuvieron sin cambios.

Valoración

Las cifras describen valores medios de zonas, años de construcción y estados de conservación muy diferentes. Para un piso concreto, las ventas comparables en la misma zona, el estado del edificio y la situación del arrendamiento son más significativos que la media de Berlín.

Fuentes

https://www.berlin.de/sen/stadt/presse/pressemeldungen/pressemitteilung.1699073.php
https://www.berlin.de/gutachterausschuss/aktuelles/
https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/2025/ibb-wohnungsmarktbericht-angebotsmieten_2012-2025.pdf
https://www.berliner-mieterverein.de/?p=95465
https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/presse/2026/59-baufertigstellungen-2025-berlin
https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/presse/2026/50-baugenehmigungen-2025-berlin
https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2025/pressemitteilung.1615174.php

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta de media una vivienda en propiedad en Berlín?

Según el comité de tasadores, el precio medio de compra en 2025 fue de 5.511 € por m² de superficie habitable en segunda mano y de 8.108 € por m² en obra nueva.

¿Cuántos pisos se vendieron en 2025?

18.303 compraventas de viviendas en propiedad y propiedad parcial (+10 %).

¿Han bajado los precios en 2026?

En el primer trimestre de 2026, los precios de las viviendas en propiedad se mantuvieron prácticamente sin cambios; el número de ventas descendió un 6 %.

Información general, actualizada a octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal, un abogado o un notario.