Gastos de compraventa al comprar un piso en Alemania en 2026

En Alemania, al precio de compra se suman unos gastos adicionales (Kaufnebenkosten) que, según el estado federado y la configuración del contrato, suponen entre un 5 % y más de un 12 % del precio. La partida más importante es el impuesto de transmisiones (Grunderwerbsteuer), seguida de la comisión del agente inmobiliario y de los costes de notario y Registro de la Propiedad.

Impuesto de transmisiones: tipos de los estados federados (a octubre de 2026)

El impuesto de transmisiones se calcula, en principio, sobre el precio de compra. Desde 2006, cada estado federado (Bundesland) fija su propio tipo impositivo. Actualmente rigen: Baviera 3,5 %; Baden-Wurtemberg, Baja Sajonia, Renania-Palatinado, Sajonia-Anhalt y Turingia 5,0 %; Bremen, Hamburgo y Sajonia 5,5 %; Berlín, Hesse y Mecklemburgo-Pomerania Occidental 6,0 %; Brandeburgo, Renania del Norte-Westfalia, Sarre y Schleswig-Holstein 6,5 %.

Los cambios más recientes: Bremen elevó el tipo el 1 de julio de 2025 del 5,0 al 5,5 %, Turingia lo redujo el 1 de enero de 2024 del 6,5 al 5,0 %, y Sajonia y Hamburgo lo subieron en 2023 al 5,5 %. Para 2026 no hemos encontrado ningún otro cambio; no obstante, antes de la firma debería pedir al notario que le confirme el tipo.

El mobiliario vendido conjuntamente, como una cocina empotrada, puede consignarse por separado y por un valor adecuado en el contrato y, en ese caso, no está sujeto al impuesto de transmisiones. En cambio, la parte del fondo de reserva para conservación (Erhaltungsrücklage) de la comunidad de propietarios que corresponde al piso no reduce la base imponible según la jurisprudencia del Tribunal Federal de Finanzas (Bundesfinanzhof). Pida al notario o al asesor fiscal que revise el desglose.

Notario y Registro de la Propiedad

Los honorarios de notario y del Registro de la Propiedad están regulados por ley en la Ley de costas judiciales y notariales (Gerichts- und Notarkostengesetz, GNotKG) y no son negociables. A efectos de planificación se calcula de forma aproximada entre el 1,5 y el 2 % del precio de compra; sin financiación, el importe suele situarse en el extremo inferior y, con la inscripción de una deuda inmobiliaria (Grundschuld) a favor del banco, más bien en el superior.

Los honorarios notariales están sujetos al IVA (Umsatzsteuer); las tasas del Registro, no. En su caso, se añaden los costes de intérpretes, traducciones o poderes otorgados en el extranjero.

Comisión del agente inmobiliario: lo que regula la ley

Desde diciembre de 2020, a la compra de un piso o de una vivienda unifamiliar por parte de un consumidor se le aplican los §§ 656a a 656d del Código Civil alemán (BGB). Un contrato de intermediación sobre estos inmuebles requiere forma textual (Textform) (§ 656a).

Si el agente se hace prometer una comisión por ambas partes, comprador y vendedor deben obligarse por el mismo importe (§ 656c). Si solo una parte ha encargado al agente, la otra parte puede obligarse contractualmente como máximo al pago del mismo importe que abona la parte que realizó el encargo, y solo después de que esta haya pagado de forma acreditada (§ 656d).

El importe de la comisión no está fijado por ley, sino que se pacta; debe indicarse en el folleto del inmueble (Exposé) o en el contrato de intermediación. Inclúyala en sus cálculos junto con el IVA.

Ejemplo de cálculo

Supuesto: precio de compra de 300.000 € en Berlín, comisión a cargo del comprador del 3,57 % con IVA incluido (tipo de ejemplo pactado). Impuesto de transmisiones 6,0 % = 18.000 €; notario y Registro 1,5–2 % = 4.500–6.000 €; comisión del agente = 10.710 €. Total de gastos adicionales: unos 33.200–34.700 €, es decir, aproximadamente el 11,1–11,6 % del precio de compra.

El mismo piso en Baviera tendría, por el tipo impositivo del 3,5 %, un impuesto de transmisiones 7.500 € más bajo. Por regla general, los bancos no financian los gastos adicionales o lo hacen a disgusto; deberían poder pagarse con capital propio.

No olvide los costes corrientes

Después de la compra se generan las cuotas de comunidad (Hausgeld), el impuesto sobre bienes inmuebles (Grundsteuer) y, en su caso, los costes de administración del alquiler. No forman parte de los gastos de compraventa, pero influyen en la rentabilidad y en la liquidez durante los primeros meses.

Si compra desde España

Los residentes fiscales en España deben declarar los inmuebles situados en el extranjero en el Modelo 720 si el valor total de este bloque supera 50.000 €; solo es necesario volver a declarar si el valor aumenta en más de 20.000 €. El Modelo 720 es una declaración informativa, no un impuesto.

Fuentes

https://www.haufe.de/id/beitrag/grunderwerbsteuersaetze-der-bundeslaender-uebersicht-HI3037525.html
https://www.finanzleser.de/steuern/steuerarten/grunderwerbsteuer
https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__22.html
https://www.vr.de/privatkunden/themenwelten/wohnen-immobilien/bauen-kaufen/notarkosten-hauskauf.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656a.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656b.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656c.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656d.html
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/schede/pagamenti/imposta-sul-valore-degli-immobili-estero-ivie/base-imponibile-e-aliquota-scheda-ivie
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/declaraciones-informativas/modelo-720-decla_____sobre-bienes-derechos-extranjero_/preguntas-frecuentes.html
https://taxdown.es/inversion-acciones-bolsa/modelo-720
https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/formulaires/2042-ifi/2026/2042-ifi_5480.pdf

Preguntas frecuentes

¿Cuándo hay que pagar el impuesto de transmisiones?

Tras la firma, la oficina tributaria envía una liquidación; por regla general, el impuesto vence un mes después de su notificación. Solo tras el pago se expide el certificado de conformidad fiscal (Unbedenklichkeitsbescheinigung), necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad.

¿Quién paga el notario y el Registro?

Normalmente el comprador; los costes de cancelación de las deudas inmobiliarias del vendedor suele asumirlos el vendedor. Lo determinante es el contrato de compraventa.

¿Puedo deducir fiscalmente los gastos de compraventa?

En los pisos alquilados, el impuesto de transmisiones y los costes de notario, Registro y agente inmobiliario suelen incrementar el coste de adquisición y se reflejan a través de la amortización; los costes de la deuda inmobiliaria pueden ser gastos deducibles (Werbungskosten). Pida a su asesor fiscal que lo revise.

Información general, actualizada a octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal, un abogado o un notario.