Berlin-Marzahn-Hellersdorf: precios, alquileres y barrio

Marzahn-Hellersdorf, en el este de Berlín, es conocido por sus grandes urbanizaciones de bloques prefabricados (Plattenbausiedlungen), que surgieron a partir de finales de los años 1970 en Marzahn y en los años 1980 en Hellersdorf y que fueron rehabilitadas a fondo después de 1990. Además, en Biesdorf, Kaulsdorf y Mahlsdorf hay extensas zonas de viviendas unifamiliares con jardín. Destinos conocidos son los Jardines del Mundo (Gärten der Welt) y el Palacio de Biesdorf (Schloss Biesdorf).

Datos clave

Habitantes	297.570
Superficie	61,8 km²
Precio medio de pisos	3.363 €/m² (Berlin: 5.511 €/m²)
Alquiler medio ofertado (neto)	11,56 €/m²
Zonas de protección social (Milieuschutz)	0
Transporte	U5, S5, S7, Straßenbahn M6, M8, 16, 18
Barrios	Marzahn, Biesdorf, Kaulsdorf, Mahlsdorf, Hellersdorf

El distrito

El distrito (Bezirk) tiene 297.570 habitantes (a 30.06.2026); la población ha aumentado en los últimos años. La conexión con el centro de la ciudad se realiza a través de la U5, la S5, la S7 y varias líneas de tranvía.

Para inversores

Con 11,56 €/m², Marzahn-Hellersdorf tiene el alquiler ofertado (Angebotsmiete) más bajo de Berlín (IBB 2025) y, con unos 3.363 €/m², el segundo nivel de precios de compra más bajo (Comité de Peritos Tasadores (Gutachterausschuss) 2025). Es el único distrito sin zonas de protección social (soziale Erhaltungsgebiete), de modo que aquí no se aplican las obligaciones de autorización de la protección del entorno social (Milieuschutz); no obstante, el freno a los alquileres (Mietpreisbremse) y la prohibición de conversión en propiedad horizontal (Umwandlungsverbot), vigente en todo Berlín para edificios de más de cinco viviendas, rigen también aquí. Ofrecen oportunidades unos precios de entrada inferiores a la media de Berlín. Riesgos: poder adquisitivo inferior a la media (renta neta de los hogares 2.525 €, IBB 2024), una base de alquiler baja que limita los ingresos por alquiler y grandes diferencias de calidad entre las grandes urbanizaciones (Großsiedlungen) y las zonas de viviendas unifamiliares.

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Fuentes

https://download.statistik-berlin-brandenburg.de/7cb89e083c1ea02d/4e03c8e1693a/SB_A01-05-00_2026h01_BE.xlsx
https://download.statistik-berlin-brandenburg.de/0f2df93f2c44a5e1/7fdeb7f2def9/SB_A05-03-00_2024j01_BE.xlsx
https://www.berlin.de/gutachterausschuss/_assets/amarktinformationen/amarktanalyse/04-03-010-2500.pdf
https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/2025/ibb-wohnungsmarktbericht-angebotsmieten_2012-2025.pdf
https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/2025/marzahn-hellersdorf.pdf
https://www.berlin.de/sen/stadtentwicklung/quartiersentwicklung/stadterneuerung/soziales-erhaltungsrecht/
https://www.berlin.de/sen/stadtentwicklung/_assets/quartiersentwicklung/stadterneuerung/soziales-erhaltungsrecht/260221_strassenliste.pdf
https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/umwandlungsverordnung/
https://www.berlin.de/aktuelles/10014766-958090-mietpreisbremse-bis-2029-verlaengert.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__24.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__172.html
https://pardok.parlament-berlin.de/starweb/adis/citat/VT/19/SchrAnfr/S19-20607.pdf
https://www.bvg.de/de/verbindungen/linienuebersicht

Preguntas frecuentes

¿Hay zonas de protección social (Milieuschutzgebiete) en Marzahn-Hellersdorf?

No. Según la lista de calles de la Consejería del Senado (Senatsverwaltung) (a 21.02.2026), Marzahn-Hellersdorf es el único distrito de Berlín sin zona de protección social (soziales Erhaltungsgebiet). No obstante, el freno a los alquileres (Mietpreisbremse) y el reglamento de conversión (Umwandlungsverordnung) vigente en todo Berlín se aplican igualmente.

¿Qué nivel tienen los alquileres en Marzahn-Hellersdorf?

Según el informe del mercado de la vivienda de IBB (IBB-Wohnungsmarktbericht) 2025, la mediana de los alquileres ofertados fue de 11,56 €/m² sin gastos (nettokalt), el valor más bajo de todos los distritos (Berlín: 15,78 €/m²).

¿Qué barrios forman parte de Marzahn-Hellersdorf?

Cinco barrios (Ortsteile): Marzahn, Biesdorf, Kaulsdorf, Mahlsdorf y Hellersdorf.

Información general, actualizada a octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal, un abogado o un notario.