Berlin-Spandau: precios, alquileres y barrio

Spandau se encuentra en el oeste de Berlín, en la confluencia de los ríos Spree y Havel, y tiene, con su casco antiguo (Altstadt) y su ciudadela (Zitadelle), un núcleo histórico propio. El distrito (Bezirk) está fuertemente marcado por superficies de agua y bosque. La edificación abarca desde edificios antiguos (Altbauten) en Altstadt, Neustadt y Wilhelmstadt, pasando por grandes urbanizaciones (Großsiedlungen) como Falkenhagener Feld y Staaken, hasta zonas de viviendas unifamiliares y villas en Kladow y Gatow.

Datos clave

Habitantes	263.683
Superficie	91,9 km²
Precio medio de pisos	3.235 €/m² (Berlin: 5.511 €/m²)
Alquiler medio ofertado (neto)	12,50 €/m²
Zonas de protección social (Milieuschutz)	3 (Wilhelmstadt, Spandauer Neustadt, Stresow)
Transporte	U7, S3, S9, Fern- und Regionalverkehr Bahnhof Spandau
Barrios	Spandau, Haselhorst, Siemensstadt, Staaken, Gatow, Kladow, Hakenfelde, Falkenhagener Feld, Wilhelmstadt

El distrito

Spandau tiene 263.683 habitantes (a 30.06.2026) y está creciendo; en 2024 se terminaron aquí 2.477 viviendas y, con 1.807, se autorizaron más viviendas que en cualquier otro distrito (IBB). Los mayores proyectos de desarrollo son la Wasserstadt Oberhavel y Siemensstadt Square, donde Siemens planifica en su histórico recinto industrial un nuevo barrio urbano con puestos de trabajo y –según el estado de la planificación– aprox. 2.700 a 3.750 viviendas; según Deutsche Bahn, la Siemensbahn volverá a conectar la zona por S-Bahn a partir de 2029. Con estación de largo recorrido, U7 y S-Bahn, Spandau está bien conectado con el centro de la ciudad y el tráfico de largo recorrido.

Para inversores

Con unos 3.235 €/m², Spandau tiene el nivel medio de precios de compra más bajo de los distritos de Berlín (Comité de Peritos Tasadores (Gutachterausschuss) 2025), con un alquiler ofertado (Angebotsmiete) de 12,50 €/m² (IBB 2025). La relación entre alquiler y precio de compra es, por tanto, más favorable que en el centro de la ciudad. Las oportunidades surgen de proyectos como Siemensstadt Square y la Siemensbahn prevista, aunque sus calendarios no están garantizados. Riesgos: la demanda es más sensible al precio, la renta neta media de los hogares, de 2.625 €, está por debajo de la mediana de Berlín (IBB, 2024), y en las tres zonas de protección social (soziale Erhaltungsgebiete) (Wilhelmstadt, Spandauer Neustadt, Stresow) rigen obligaciones adicionales de autorización. El freno a los alquileres (Mietpreisbremse) y la prohibición de conversión en propiedad horizontal (Umwandlungsverbot) rigen en todo Berlín.

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Fuentes

https://download.statistik-berlin-brandenburg.de/7cb89e083c1ea02d/4e03c8e1693a/SB_A01-05-00_2026h01_BE.xlsx
https://download.statistik-berlin-brandenburg.de/0f2df93f2c44a5e1/7fdeb7f2def9/SB_A05-03-00_2024j01_BE.xlsx
https://www.berlin.de/gutachterausschuss/_assets/amarktinformationen/amarktanalyse/04-03-010-2500.pdf
https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/2025/ibb-wohnungsmarktbericht-angebotsmieten_2012-2025.pdf
https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/2025/spandau.pdf
https://www.berlin.de/sen/stadtentwicklung/quartiersentwicklung/stadterneuerung/soziales-erhaltungsrecht/
https://www.berlin.de/sen/stadtentwicklung/_assets/quartiersentwicklung/stadterneuerung/soziales-erhaltungsrecht/260221_strassenliste.pdf
https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/umwandlungsverordnung/
https://www.berlin.de/aktuelles/10014766-958090-mietpreisbremse-bis-2029-verlaengert.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__24.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__172.html
https://pardok.parlament-berlin.de/starweb/adis/citat/VT/19/SchrAnfr/S19-20607.pdf
https://www.bvg.de/de/verbindungen/linienuebersicht
https://bauprojekte.deutschebahn.com/p/siemensbahn-reaktivierung
https://www.berliner-zeitung.de/article/175326

Preguntas frecuentes

¿Es Spandau el distrito más económico para pisos en propiedad (Eigentumswohnungen)?

Según las cifras del Comité de Peritos Tasadores de Berlín (Gutachterausschuss Berlin) para 2025, sí: el nivel de precios medio fue de unos 3.235 €/m² de superficie habitable, ligeramente por delante de Marzahn-Hellersdorf.

¿Qué zonas de protección social (Milieuschutzgebiete) hay en Spandau?

Tres zonas de protección social (soziale Erhaltungsgebiete): Wilhelmstadt, Spandauer Neustadt y Stresow (lista de calles de SenStadt, a 21.02.2026).

¿Cómo está conectado Spandau con el centro de la ciudad?

A través de la U7, las líneas de S-Bahn S3 y S9 y la estación de largo recorrido y regional de Spandau. Según Deutsche Bahn, la Siemensbahn hacia Siemensstadt volverá a circular a partir de 2029.

Información general, actualizada a octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal, un abogado o un notario.