Comprar un piso en Alemania sin viajar: poder, ratificación, gestión a distancia

Muchos compradores extranjeros no quieren viajar a Alemania para cada cita. Es posible, pero solo mediante representación ante el notario, ya que la autorización notarial por vídeo no está permitida actualmente para los contratos de compraventa de inmuebles. Lo importante es la forma correcta del poder.

¿Existe la firma notarial online para la compra de un piso?

No, a octubre de 2026 no. Según el § 16a de la Ley de autorización notarial (Beurkundungsgesetz), la autorización mediante videocomunicación a través del sistema de la Cámara Federal de Notarios (Bundesnotarkammer) solo es admisible cuando una ley lo permite expresamente. Estas autorizaciones existen sobre todo en el Derecho de sociedades, por ejemplo para la constitución de una sociedad de responsabilidad limitada (GmbH); para los contratos de compraventa de inmuebles no existen.

El 7 de mayo de 2026, el Parlamento Federal (Bundestag) aprobó una ley para la digitalización de la ejecución de los contratos inmobiliarios. Afecta al intercambio electrónico entre notarios, Registros de la Propiedad y autoridades tras la firma (a partir de 2027), no a la autorización notarial en sí. También la denominada autorización presencial electrónica (elektronische Präsenzbeurkundung) exige la comparecencia ante el notario.

Vía 1: poder antes de la cita

Usted apodera a una persona de confianza para que otorgue en su nombre el contrato de compraventa y el acuerdo real de transmisión (Auflassung). Para que el Registro de la Propiedad acepte las declaraciones, el poder debe estar, conforme al § 29 del Reglamento del Registro de la Propiedad (Grundbuchordnung, GBO), como mínimo legitimado públicamente, es decir, con firma legitimada por notario. En determinados casos, por ejemplo en un poder irrevocable, la jurisprudencia exige que se otorgue en escritura pública; por ello, el notario en Alemania debería redactar previamente el texto del poder.

En el extranjero, la firma puede legitimarse en una representación diplomática o consular alemana; según la Ley consular (Konsulargesetz), los documentos consulares equivalen a los de un notario alemán. No todas las representaciones ofrecen este servicio y los cónsules honorarios no están obligados a ello: aclare antes la cita y el servicio.

Como alternativa, la firma la legitima un notario del país de residencia. Para su uso en Alemania se necesita entonces, por regla general, una apostilla conforme al Convenio de La Haya de 1961, además de una traducción si el poder no está redactado en alemán. Con algunos Estados, entre ellos Francia, Italia y Grecia, existen convenios bilaterales de exención de legalización; si son aplicables a su documento notarial concreto debería confirmarlo previamente el notario alemán.

Vía 2: representación sin poder con ratificación posterior

Con frecuencia, en la firma actúa un representante sin poder, por ejemplo un empleado de la notaría o una persona de confianza. En ese caso, el contrato es ineficaz de forma pendiente hasta que el comprador lo ratifique (§ 177 BGB). La ratificación se declara después en el extranjero con firma legitimada y se envía al notario.

Si el comprador es consumidor y el vendedor empresario, conforme al § 17, apdo. 2a, de la Ley de autorización notarial, el consumidor debe, en principio, emitir sus declaraciones personalmente o a través de una persona de confianza. El notario decide qué vía es admisible en cada caso.

Visita por vídeo y documentación digital

Una visita por vídeo no sustituye a un perito, pero puede mostrar bien la distribución, el estado y el entorno. Pida un recorrido en directo sin cortes, imágenes de las ventanas, el baño, la calefacción y la escalera, así como la documentación de la comunidad de propietarios. En una venta sin visita, el certificado energético (Energieausweis) debe presentarse sin demora y, a más tardar, cuando se solicite.

Número de identificación fiscal, cuenta y pago

El notario debe comunicar la compra a la oficina tributaria (Finanzamt); según el § 20 de la Ley del impuesto de transmisiones (Grunderwerbsteuergesetz), la comunicación incluye también el número de identificación fiscal (steuerliche Identifikationsnummer) de las partes. Quien no tiene residencia en Alemania a menudo todavía no lo tiene. Aclare pronto con el notario cómo se obtendrá o sustituirá ese número en su caso.

Para la compra no es obligatoria una cuenta alemana. Sin embargo, el precio debe transferirse de forma no en efectivo (§ 16a de la Ley de prevención del blanqueo de capitales, Geldwäschegesetz); en las transferencias desde el extranjero, prevea tiempo suficiente y, en su caso, riesgos de tipo de cambio.

Entrega a través de un representante

La entrega de llaves puede encargarse a una persona apoderada, a un administrador de fincas o a un proveedor de servicios. Para la entrega basta, por regla general, un poder escrito simple. Haga levantar un acta con las lecturas de los contadores, el número de llaves y fotografías.

Fuentes

https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__16a.html
https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/digitaler-notarvertrag_84342_513880.html
https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__29.html
https://www.gesetze-im-internet.de/konsg/__10.html
https://www.auswaertiges-amt.de/de/service/konsularinfo/beurkundungen-beglaubigungen
https://www.hcch.net/de/instruments/conventions/status-table/?cid=41
https://recht.nrw.de/lrmb/verwaltungsvorschrift/20052025-beglaubigung-und-legalisation-von-urkunden-die-zum-gebrauch-im/
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__177.html
https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__17.html
https://www.buzer.de/80_GModG.htm
https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__20.html
https://www.gesetze-im-internet.de/gwg_2017/__16a.html
https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2014/833/oj
https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2014/269/oj

Preguntas frecuentes

¿Basta un poder con firma simple?

Para el Registro de la Propiedad, no. Se requiere como mínimo una firma legitimada públicamente (§ 29 GBO); en algunos casos, un poder otorgado en escritura pública.

¿Puedo firmar ante el notario por Zoom?

No. La autorización notarial por vídeo no está permitida por ley para los contratos de compraventa de inmuebles (a octubre de 2026).

¿Cuánto tarda la ratificación posterior?

Depende de la cita en el consulado o con el notario en el extranjero, de la apostilla y del envío postal. Prevea varias semanas; el contrato solo surte efecto cuando se recibe la ratificación.

Información general, actualizada a octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal, un abogado o un notario.