Piso turístico y Airbnb en Berlín: qué está permitido en 2026

Quien compra un piso en Berlín para alquilarlo a turistas se encuentra con una de las normativas más estrictas de Europa. La prohibición berlinesa de uso indebido de viviendas (Zweckentfremdungsverbot) exige, en principio, una autorización; desde mayo de 2026 se aplica además un reglamento de la UE sobre alquileres de corta duración.

Principio: la vivienda es para vivir

Según la Ley berlinesa de prohibición del uso indebido de viviendas (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz, ZwVbG), el uso de una vivienda como piso turístico constituye un uso indebido y requiere autorización de la oficina del distrito (Bezirksamt). Esto se aplica en todo el término municipal.

Según nuestra información, la autorización para el uso permanente de un piso completo como piso turístico sin que sea vivienda propia solo se concede en casos excepcionales. Quien planee un piso como inversión exclusivamente turística debería consultar a la oficina del distrito competente antes de la compra.

Qué es posible con autorización o comunicación previa

Vivienda principal, habitaciones sueltas: quien alquila habitaciones sueltas de su propia vivienda principal a turistas no necesita autorización, sino una comunicación previa gratuita (Anzeige) a la oficina del distrito, siempre que la superficie alquilada no supere el 49 % de la superficie habitable.

Vivienda principal, piso completo: el alquiler temporal de toda la vivienda principal, por ejemplo durante un viaje, requiere autorización y es posible si se mantiene su carácter de vivienda principal.

Segunda vivienda: para una vivienda secundaria (Nebenwohnung) puede concederse una autorización para alquilarla como piso turístico, por regla general, durante un máximo de 90 días al año. No se concede autorización si el solicitante tiene además otra vivienda principal o secundaria en Berlín.

Número de registro y Reglamento UE 2024/1028

Desde el 1 de agosto de 2018, el número de registro asignado por la oficina del distrito debe indicarse de forma visible en cada anuncio, también en los portales de internet.

El Reglamento UE 2024/1028 sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración se aplica desde el 20 de mayo de 2026. Obliga a las plataformas, entre otras cosas, a mostrar y verificar los números de registro y permite a las autoridades intercambiar datos. Berlín lo ha transpuesto mediante la Cuarta Ley de modificación de la ZwVbG, que entró en vigor el 17 de junio de 2026. Según el Senado berlinés, la implantación técnica se encuentra todavía en fase de pruebas; actualmente no se asignan nuevos números de registro y los existentes pueden seguir utilizándose (a octubre de 2026).

Multas

Las infracciones son infracciones administrativas (Ordnungswidrigkeiten). Para los casos más graves, la ley prevé multas de hasta 500.000 € y, para otras infracciones, como la falta de indicación del número de registro, de hasta 250.000 €. El Senado ha redefinido los márgenes de las multas con la Comunicación 1/2026; para un piso turístico sin autorización indica, por ejemplo, de 1.500 a 2.500 € por mes y unidad de vivienda, salvo que el beneficio económico sea mayor. Además, la oficina del distrito puede ordenar que se restituya el uso residencial.

Otros aspectos para los compradores

Incluso con autorización, la declaración de división horizontal (Teilungserklärung) o un acuerdo de la comunidad de propietarios pueden restringir el alquiler comercial de corta duración. Revise la declaración de división horizontal, los estatutos de la comunidad (Gemeinschaftsordnung) y las actas.

Los ingresos procedentes del alquiler turístico tributan en Alemania; en caso de alquiler a huéspedes cambiantes pueden plantearse además cuestiones relativas al IVA y a la actividad comercial. Pida a su asesor fiscal que lo revise.

Alternativa: alquiler a largo plazo

Quien compra un piso en Berlín como inversión lo alquila, por regla general, de forma indefinida o temporal con fines de vivienda. En ese caso no se aplican las normas de los pisos turísticos, sino el Derecho arrendaticio general: el freno al alquiler (Mietpreisbremse), la protección frente a la resolución del contrato y los estrictos requisitos para los contratos de duración determinada.

El alquiler amueblado a profesionales o estudiantes es posible, pero también está sujeto al freno al alquiler. Según el Reglamento de la UE, las plataformas deben desactivar los anuncios sin un número de registro válido; esto afecta a los alquileres de corta duración, no a los contratos de arrendamiento habituales.

Qué comprobar antes de la compra

¿Existe ya una autorización para el piso? Por regla general, está vinculada a la persona y al uso y no se transmite automáticamente al comprador: pida que se lo confirme la oficina del distrito. ¿Permite el uso la declaración de división horizontal? ¿Hay acuerdos de la comunidad contra el alquiler de corta duración? Sin aclarar estas cuestiones, ningún cálculo debería basarse en el alquiler turístico.

Fuentes

https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/zweckentfremdungsverbot/
https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2024/1028/oj
https://www.berlin.de/sen/wohnen/_assets/rechtliches/durchfuehrung-des-zweckentfremdungsverbot-gesetzes-mitteilung-1-2026_neufassung-der-bussgeld-rahmenbetraege.pdf
https://pardok.parlament-berlin.de/starweb/adis/citat/VT/19/SchrAnfr/S19-22757.pdf
https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/service-und-organisationseinheiten/zweckentfremdung/artikel.1353819.php

Preguntas frecuentes

¿Puedo ofrecer mi segunda vivienda en Berlín en Airbnb?

Solo con autorización de la oficina del distrito; por regla general se concede para un máximo de 90 días al año y no se concede si usted tiene otra vivienda en Berlín.

¿Necesito autorización para alquilar una habitación?

No, si se trata de su vivienda principal y se alquila como máximo el 49 % de la superficie; en ese caso es necesaria una comunicación previa.

¿Qué rige para los alquileres a partir de tres meses?

Los alquileres más largos con fines de vivienda no constituyen un uso como piso turístico. Se aplica el Derecho arrendaticio normal, incluido el freno al alquiler.

Información general, actualizada a octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal, un abogado o un notario.