Vender un piso: plazo de especulación, uso propio y comercio inmobiliario profesional

En Alemania, las ganancias derivadas de la venta de inmuebles privados solo tributan dentro de determinados plazos. Esto se aplica también a los propietarios que viven en el extranjero. En cambio, quien compra y vende con frecuencia puede incurrir en el comercio inmobiliario profesional (gewerblicher Grundstückshandel).

El plazo de diez años

Conforme al § 23, apdo. 1, frase 1, n.º 1, de la Ley del impuesto sobre la renta (EStG), la ganancia obtenida por la venta de un terreno o de una vivienda en propiedad perteneciente al patrimonio privado tributa si entre la adquisición y la enajenación no transcurren más de diez años. Por regla general, son determinantes las fechas de los contratos de compraventa notariales, no la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Transcurridos diez años, la ganancia de las personas físicas está, en principio, exenta, con independencia de que el piso haya estado alquilado.

Excepción en caso de uso propio

Dentro del plazo, la venta queda exenta si el piso se ha destinado exclusivamente a vivienda propia bien durante todo el periodo entre la adquisición y la enajenación, bien en el año de la venta y en los dos años naturales anteriores. Un apartamento vacacional que se haya alquilado temporalmente no cumple, por regla general, este requisito.

Si una segunda vivienda que solo se usa ocasionalmente cuenta como «uso para vivienda propia» es una cuestión que depende del caso concreto: aclárelo con un asesor fiscal antes de la venta.

Cómo se calcula la ganancia

La ganancia es el precio de venta menos el coste de adquisición y los gastos de venta (p. ej., la comisión del agente a cargo del vendedor). El coste de adquisición se reduce en las amortizaciones practicadas (§ 23, apdo. 3, frase 4, EStG). Por tanto, quien haya amortizado durante diez años y venda antes de que venza el plazo tributa, en definitiva, a posteriori por esos importes.

Las ganancias de operaciones privadas de enajenación quedan exentas si la ganancia total del año natural es inferior a 1.000 € (límite de exención, Freigrenze, § 23, apdo. 3, frase 5, EStG). Si se alcanza, tributa la totalidad de la ganancia.

Propietarios con residencia en el extranjero

También los sujetos pasivos con obligación limitada (beschränkt Steuerpflichtige) tributan en Alemania por las ganancias privadas derivadas de la enajenación de inmuebles situados en Alemania (§ 49, apdo. 1, n.º 8, EStG). Por regla general, los convenios de doble imposición atribuyen el derecho de gravamen sobre las ganancias de la enajenación de inmuebles al Estado en el que estos se encuentran. Si su Estado de residencia grava además la ganancia, y cómo lo hace, depende del convenio y de su legislación.

Comercio inmobiliario profesional

Quien venda más de tres inmuebles en un plazo aproximado de cinco años desde su adquisición o construcción se considera, por regla general, según el criterio de la Administración (circular del Ministerio Federal de Finanzas, BMF-Schreiben, de 26.03.2004), comerciante inmobiliario profesional. En ese caso, las ganancias tributan por el impuesto sobre la renta y, en su caso, por el impuesto municipal sobre actividades económicas (Gewerbesteuer), con independencia del plazo de diez años.

El límite de tres inmuebles es un indicio, no una regla rígida: el periodo de cinco años no es absoluto, y también pueden computarse inmuebles vendidos entre cinco y diez años después. Las viviendas de uso propio, en principio, no cuentan. Quien posea varios pisos debería planificar fiscalmente las ventas con antelación.

Venta de un piso alquilado

Un contrato de arrendamiento vigente no se extingue por la venta: conforme al § 566 BGB, el comprador se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador («la venta no rompe el arrendamiento», Kauf bricht nicht Miete). Por ello, los interesados esperan recibir el contrato de arrendamiento, los justificantes de las subidas del alquiler y la información sobre la fianza.

Si el piso se convirtió en vivienda en propiedad horizontal después de haberse cedido al inquilino, este tiene un derecho de adquisición preferente (Vorkaufsrecht) en la primera venta a un tercero (§ 577 BGB). El notario lo tiene en cuenta en el contrato; el inquilino puede declarar, en el plazo de dos meses desde la comunicación del contrato de compraventa, si compra en las mismas condiciones.

También como vendedor debe presentar a los interesados el certificado energético (Energieausweis) a más tardar en la visita y entregarlo tras la firma del contrato.

Fuentes

https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__49.html
https://www.cpm-steuerberater.de/news/entry/2026/01/16/9545-grundstueckshandel-drei-objekt-grenze-steuerfallen-vermeiden
https://rechtsanwalt-griechenland.de/wp-content/uploads/2026/07/Doppelbesteuerungsabkommen_Deutschland_Griechenland.pdf
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/schede/pagamenti/imposta-sul-valore-degli-immobili-estero-ivie/base-imponibile-e-aliquota-scheda-ivie
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/declaraciones-informativas/modelo-720-decla_____sobre-bienes-derechos-extranjero_/preguntas-frecuentes.html
https://taxdown.es/inversion-acciones-bolsa/modelo-720
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577.html
https://www.buzer.de/80_GModG.htm

Preguntas frecuentes

¿Se aplica el plazo de diez años también a los extranjeros?

Sí. La regla del § 23 EStG se aplica, a través del § 49, apdo. 1, n.º 8, EStG, también a los propietarios sin residencia en Alemania.

¿Desde cuándo corre el plazo?

Por regla general, desde el día del contrato de compraventa notarial de la adquisición hasta el día del contrato de compraventa notarial de la venta.

¿Tributa la venta de un piso heredado?

En caso de herencia, el heredero asume la fecha de adquisición del causante. Por ello, si el plazo ha vencido debe comprobarse según la fecha de compra de este.

¿Debo preguntar antes al inquilino como vendedor?

No. El inquilino no tiene que dar su consentimiento; el contrato de arrendamiento se transmite al comprador. El inquilino solo tiene derecho de adquisición preferente en los supuestos del § 577 BGB.

Información general, actualizada a octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal, un abogado o un notario.