Alquilar un piso en Alemania y Berlín: las normas más importantes en 2026

El Derecho arrendaticio alemán protege mucho al inquilino, especialmente en ciudades con un mercado de la vivienda tensionado como Berlín. Quien compra un piso como inversión debería conocer las normas sobre la cuantía del alquiler, su subida y la resolución del contrato antes de hacer sus cálculos.

Freno al alquiler en los nuevos arrendamientos

En zonas con un mercado de la vivienda tensionado, al inicio de un nuevo arrendamiento el alquiler no puede superar en más de un 10 % el alquiler de referencia local (ortsübliche Vergleichsmiete) (freno al alquiler, Mietpreisbremse, § 556d BGB). El Parlamento Federal ha prorrogado la habilitación hasta el 31 de diciembre de 2029; Berlín ha aprobado un nuevo reglamento de limitación de alquileres (Mietenbegrenzungsverordnung) que rige del 1 de enero de 2026 al 31 de diciembre de 2029 en todo el término municipal.

Existen excepciones, entre otras, para los pisos utilizados y alquilados por primera vez después del 1 de octubre de 2014, para el primer alquiler tras una modernización integral (§ 556f BGB) y para un alquiler anterior más elevado (§ 556e BGB). El arrendador debe informar al inquilino de la excepción antes de la firma del contrato.

Subida del alquiler, índice de alquileres y límite máximo

Durante el arrendamiento, el arrendador puede exigir el consentimiento a una subida hasta el alquiler de referencia local, con efectos como pronto 15 meses después de la entrada en el piso o de la última subida (§ 558 BGB). En un plazo de tres años, el alquiler puede subir como máximo un 20 %; en Berlín, conforme al reglamento sobre el límite máximo (Kappungsgrenzen-Verordnung), como máximo un 15 % (vigente hasta el 10 de mayo de 2028). Las subidas por modernización o por gastos de explotación no se computan.

En Berlín, la base es el índice de alquileres (Mietspiegel) 2026; en él, el alquiler medio de referencia local asciende a 7,71 € por m² sin gastos (nettokalt) (2024: 7,21 €). Los alquileres ofertados son claramente más altos, pero en el alquiler de referencia se incluyen también los alquileres de los contratos existentes.

Protección frente a la resolución del contrato

Un contrato de arrendamiento de vivienda por tiempo indefinido solo puede ser resuelto por el arrendador si existe un interés legítimo, por ejemplo por necesidad propia (Eigenbedarf) o por un incumplimiento grave de las obligaciones (§ 573 BGB). Está excluida la resolución para subir el alquiler.

Si un piso alquilado se convierte en vivienda en propiedad horizontal después de haberse cedido al inquilino y se vende, el adquirente solo puede alegar necesidad propia una vez transcurrido un periodo de bloqueo (§ 577a BGB). En Berlín, este plazo es de diez años en todo el término municipal en virtud del reglamento sobre la cláusula de protección frente a la resolución (Kündigungsschutzklausel-Verordnung). Quien compre un piso alquilado para uso propio debería comprobarlo con detenimiento.

Prohibición de conversión y protección del entorno social

Sobre la base del § 250 del Código de Urbanismo (BauGB), Berlín ha aprobado un nuevo reglamento de conversión (Umwandlungsverordnung), que entró en vigor el 1 de enero de 2026 y rige durante cinco años: la división de edificios de alquiler en viviendas en propiedad horizontal requiere autorización. Para los compradores de viviendas en propiedad ya existentes no tiene efecto directo, pero limita la oferta.

En las zonas de conservación social (protección del entorno social, Milieuschutz, § 172 BauGB), las modificaciones constructivas que vayan más allá de un estándar actual requieren autorización del distrito, por ejemplo cambios de distribución, uniones de viviendas o equipamientos costosos. Compruebe antes de la compra si el piso se encuentra en una de estas zonas.

Alquiler amueblado y de temporada

El freno al alquiler se aplica también a los pisos amueblados; se admite un recargo por el mobiliario, pero hasta ahora la ley no fija su cuantía. Las viviendas alquiladas solo para un uso temporal están excluidas de parte de la protección del inquilino (§ 549, apdo. 2, BGB); la delimitación es estricta.

El 29 de abril de 2026, el Gobierno Federal aprobó un proyecto de ley de reforma del Derecho arrendaticio que prevé, entre otras cosas, un recargo por mobiliario limitado y que deberá indicarse por separado, una duración máxima para los alquileres de corta duración y límites para los alquileres indexados (Indexmieten). A octubre de 2026 todavía no ha entrado en vigor; los detalles pueden cambiar durante el procedimiento legislativo.

En Berlín, los alquileres de corta duración a turistas están sujetos además a la prohibición de uso indebido de viviendas (Zweckentfremdungsverbot).

Fianza

La fianza (Mietsicherheit) puede ascender como máximo a tres mensualidades de alquiler sin los anticipos de gastos de explotación, y el inquilino puede pagarla en tres plazos (§ 551 BGB). El arrendador debe depositarla separada de su patrimonio.

Fuentes

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556f.html
https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/gesetzentwurf-mietpreisbremse-wird-nachgebessert_84342_472902.html
https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/berlin-fuehrt-mietpreisbremse-zum-1-juni-ein_84342_302448.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html
https://bmgev.de/mieterecho/artikel/mieterhoehung-me457
https://www.berliner-mieterverein.de/?p=95465
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html
https://bmgev.de/verlaengerung-der-kuendigungssperrklausel-verordnung-bis-2033
https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__250.html
https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2025/pressemitteilung.1615174.php
https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__172.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__549.html
https://www.immowelt.de/ratgeber/mieten/mietrechtsreform-2026
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html
https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/zweckentfremdungsverbot/

Preguntas frecuentes

¿Hasta cuándo rige el freno al alquiler en Berlín?

El reglamento berlinés actual rige del 1 de enero de 2026 al 31 de diciembre de 2029.

¿Puedo, como comprador, resolver el contrato del inquilino por necesidad propia?

En principio sí, si existe una necesidad propia legítima. Sin embargo, si el piso se convirtió en propiedad horizontal después de la entrada del inquilino, en Berlín rige un periodo de bloqueo de diez años desde la primera venta.

¿Se aplica el freno al alquiler también a los pisos amueblados?

Sí. Se admite un recargo adecuado por el mobiliario; está prevista una limitación legal, pero todavía no ha entrado en vigor (a octubre de 2026).

Información general, actualizada a octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal, un abogado o un notario.