Cuotas de comunidad, comunidad de propietarios y administrador: qué deben revisar los compradores

Quien compra una vivienda en propiedad pasa a ser miembro de una comunidad de propietarios (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer). Su situación financiera y sus acuerdos influyen en los costes corrientes, a veces más que el estado del propio piso.

Propiedad privativa, elementos comunes, declaración de división horizontal

El piso en sí es propiedad privativa (Sondereigentum). La cubierta, la fachada, los muros de carga, la escalera, las conducciones generales y, por regla general, las ventanas forman parte de los elementos comunes (Gemeinschaftseigentum). Qué pertenece exactamente a cada categoría lo regulan la Ley de propiedad horizontal (Wohnungseigentumsgesetz, WEG), la declaración de división horizontal (Teilungserklärung) y los estatutos de la comunidad (Gemeinschaftsordnung).

La declaración de división horizontal fija también las cuotas de copropiedad, los derechos de uso exclusivo (Sondernutzungsrechte; p. ej., parte del jardín, plaza de aparcamiento) y las restricciones de uso. Puede prever que una venta requiera el consentimiento del administrador (§ 12 WEG).

Cuotas de comunidad y presupuesto anual

Cada propietario paga mensualmente las cuotas de comunidad (Hausgeld). La base es el presupuesto anual (Wirtschaftsplan), que los propietarios aprueban conforme al § 28 WEG; al término del año se presentan la liquidación anual (Jahresabrechnung) y un informe patrimonial del administrador.

Las cuotas de comunidad incluyen gastos de explotación como el agua, la basura, el seguro del edificio y la limpieza, la retribución del administrador, los costes de mantenimiento y la aportación al fondo de reserva para conservación (Erhaltungsrücklage). El impuesto sobre bienes inmuebles (Grundsteuer) lo paga cada propietario por separado al municipio.

En caso de alquiler, solo puede repercutirse una parte al inquilino: los costes de administración y de mantenimiento no son gastos de explotación repercutibles según el § 1, apdo. 2, del Reglamento sobre gastos de explotación (Betriebskostenverordnung).

Fondo de reserva y derramas

La constitución de un fondo de reserva para conservación adecuado forma parte de la administración ordenada conforme al § 19, apdo. 2, n.º 4, WEG. No existe un importe mínimo legal. Si el fondo es demasiado reducido en relación con las obras pendientes, pueden imponerse derramas (Sonderumlagen) que cada propietario debe pagar según su cuota.

Importante para el contrato de compraventa: la parte proporcional del fondo permanece en la comunidad y no se paga al vendedor. Quién asume las derramas ya acordadas pero que vencen después del cambio de titularidad debería regularse expresamente en el contrato de compraventa.

Junta de propietarios

El administrador debe convocar al menos una junta al año (§ 24 WEG). Desde la reforma de la WEG de 2020, toda junta debidamente convocada puede adoptar acuerdos con independencia del número de asistentes; además, los propietarios pueden acordar la participación online.

Los acuerdos se recogen en un libro de acuerdos (Beschluss-Sammlung), que los interesados en comprar pueden consultar con el consentimiento del vendedor. También como propietario en el extranjero puede hacerse representar en la junta; el poder requiere forma textual (Textform).

Administrador

El administrador ejecuta los acuerdos, gestiona los fondos y elabora el presupuesto y la liquidación. Desde el 1 de diciembre de 2023, cada propietario puede exigir que se nombre un administrador certificado (§ 19, apdo. 2, n.º 6, WEG). Del alquiler del propio piso se encarga una administración del alquiler independiente (administración de la propiedad privativa, Sondereigentumsverwaltung), que tiene un coste adicional.

Lista de revisión antes de la compra

Actas de las juntas de propietarios de los últimos tres años y libro de acuerdos: ¿se han acordado o aplazado rehabilitaciones? ¿Hay conflictos o procedimientos judiciales?

Presupuesto anual vigente y última liquidación anual: importe de las cuotas de comunidad, proporción de costes repercutibles, cuotas impagadas de otros propietarios.

Saldo del fondo de reserva en relación con la antigüedad y el estado del edificio (cubierta, fachada, calefacción, conducciones, ascensor).

Declaración de división horizontal con todas sus modificaciones: derechos de uso exclusivo, restricciones de uso, requisitos de consentimiento.

Certificado energético (Energieausweis) e información sobre la instalación de calefacción.

Modificaciones constructivas

Desde la reforma de la WEG de 2020, cada propietario puede exigir que se le permitan determinadas modificaciones constructivas a su costa: medidas para personas con discapacidad, la recarga de vehículos eléctricos, la protección contra robos y una conexión de fibra óptica (§ 20, apdo. 2, WEG). Sobre la forma de ejecutarlas decide la comunidad.

Las demás modificaciones constructivas se acuerdan por mayoría simple. Los costes los asumen, en principio, los propietarios que hayan votado a favor; todos los propietarios los asumen si el acuerdo se adopta con más de dos tercios de los votos emitidos y la mitad de todas las cuotas de copropiedad (siempre que los costes no sean desproporcionados) o si los costes se amortizan en un plazo razonable (§ 21 WEG). Por ello, compruebe en las actas si se han acordado medidas costosas cuyos costes recaerán sobre el comprador.

Fuentes

https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/
https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__12.html
https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__19.html
https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__24.html
https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__28.html
https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html
https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html
https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__20.html
https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__21.html

Preguntas frecuentes

¿Respondo de las cuotas de comunidad impagadas del vendedor?

Por regla general, el adquirente no responde de las cuotas de comunidad vencidas antes de su adquisición de la propiedad. Lo determinante es el vencimiento; los detalles deberían regularse en el contrato de compraventa y ser revisados por el notario.

¿A cuánto debería ascender el fondo de reserva?

No existe ninguna exigencia legal. Lo decisivo es si el fondo se ajusta a las obras previsibles en el edificio.

¿Puedo participar en las juntas como propietario residente en el extranjero?

Sí, personalmente, mediante un poder en forma textual o, si la comunidad lo ha acordado, online.

Información general, actualizada a octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal, un abogado o un notario.