Calefacción y energía: qué cambia para los compradores con la Ley de modernización de edificios de 2026

La anterior Ley de energía en edificios (Gebäudeenergiegesetz, GEG), a menudo llamada «ley de calefacción» (Heizungsgesetz), se revisó a fondo en 2026 y ahora se denomina Ley de modernización de edificios (Gebäudemodernisierungsgesetz, GModG). Para los compradores de pisos antiguos son importantes, sobre todo, las normas sobre las calefacciones existentes y sobre el certificado energético.

Tramitación legislativa y entrada en vigor

El Parlamento Federal (Bundestag) aprobó la GModG el 10 de julio de 2026; el Consejo Federal (Bundesrat) no convocó la comisión de mediación. La ley se publicó el 28 de julio de 2026 en el Boletín Oficial Federal (BGBl. 2026 I n.º 226) y sus normas principales entraron en vigor el 29 de julio de 2026. Otras partes seguirán de forma escalonada en 2027, 2028 y 2030.

En cuanto al contenido, no se trata de una derogación, sino de una reforma: la GEG continúa con un nuevo nombre y con obligaciones modificadas. Se esperan más recursos contra la ley; los detalles todavía pueden cambiar mediante leyes posteriores.

Qué se aplica a las calefacciones

Ha desaparecido la obligación de utilizar al menos un 65 % de energías renovables al instalar una nueva calefacción (§ 71 de la antigua GEG). Las calefacciones de gasóleo y de gas pueden seguir funcionando y también instalarse de nuevo.

En su lugar, a las calefacciones de gas, gasóleo o gas licuado de nueva instalación se les aplica la denominada escalera bio (Bio-Treppe): una proporción mínima de combustibles respetuosos con el clima (biometano, biogasóleo, hidrógeno) del 10 % a partir de 2029, del 15 % a partir de 2030, del 30 % a partir de 2035 y del 60 % a partir de 2040. También puede cumplirse mediante sistemas híbridos con bomba de calor o energía solar térmica. A partir de 2045, los combustibles para calefacción deben ser totalmente climáticamente neutros.

Se ha suprimido sin sustitución la anterior obligación de sustituir las calderas de más de 30 años (§ 72 de la antigua GEG). Para los titulares de calefacciones de gas y gasóleo existentes se prevé, a partir de 2028, una cuota de gas verde o de gasóleo verde, cuyos detalles deberá regular otra ley antes de finales de 2026.

Costes para los arrendadores

Para las calefacciones de gas o gasóleo de nueva instalación, los peajes de red, los costes de CO₂ y los sobrecostes de los biocombustibles deberán repartirse, en principio, a partes iguales entre arrendador e inquilino conforme a las normas modificadas de la Ley de reparto de los costes de CO₂ (CO₂-Kostenaufteilungsgesetz). Para las calefacciones existentes sigue aplicándose el reparto de los costes de CO₂ según el modelo escalonado, que se basa en el consumo energético del edificio.

Quien instale una bomba de calor que no cumpla los requisitos legales de eficiencia corre el riesgo, según informes especializados, de poder repercutir a los inquilinos los costes de modernización solo de forma limitada. Haga evaluar previamente las modernizaciones desde el punto de vista jurídico y técnico.

Certificado energético en la venta

El vendedor o el agente inmobiliario deben presentar a los interesados el certificado energético (Energieausweis) o una copia a más tardar en la visita; también puede hacerse exponiéndolo de forma claramente visible. Si no hay visita, debe presentarse sin demora y, a más tardar, cuando se solicite. Tras la firma del contrato de compraventa, debe entregarse sin demora al comprador (§ 80, apdo. 4, GModG).

En los anuncios inmobiliarios comerciales deben indicarse, si existe certificado energético, el tipo de certificado, el valor de demanda o de consumo de energía, la fuente de energía principal, el año de construcción y la clase de eficiencia (§ 87 GModG). Un certificado energético tiene una validez de diez años.

Qué significa para los pisos antiguos

Para los compradores de pisos existentes, con la GModG desaparece la presión inmediata de sustituir una calefacción de gasóleo o de gas que funcione. Sin embargo, a largo plazo, los costes de los combustibles fósiles aumentan por el precio del CO₂, la escalera bio y la cuota de gas verde.

Compruebe antes de la compra: la antigüedad y el tipo de la calefacción central, los acuerdos de la comunidad de propietarios sobre calefacción, aislamiento o ventanas, el importe del fondo de reserva para conservación (Erhaltungsrücklage) y la clase de eficiencia del certificado energético. En las calefacciones individuales del piso (p. ej., calefacción de gas por planta, Gasetagenheizung), las decisiones afectan con frecuencia solo al propietario individual.

Cómo leer el certificado energético

Existen dos tipos: el certificado de demanda (Bedarfsausweis) calcula la demanda energética a partir del tipo de construcción y de las instalaciones; el certificado de consumo (Verbrauchsausweis) se basa en el consumo real de los ocupantes en los últimos años. Los valores de consumo dependen mucho del comportamiento de los usuarios y de la desocupación; los valores de demanda son más comparables entre edificios.

Los edificios residenciales se clasifican en clases de eficiencia de A+ (muy eficiente) a H. En los edificios antiguos, fíjese en el valor característico en kWh por m² y año, en la fuente de energía y en las recomendaciones de modernización adjuntas al certificado.

Según el portal informativo del Instituto Federal de Investigación sobre Construcción, Asuntos Urbanos y Desarrollo Territorial (BBSR), la transposición de la Directiva europea de eficiencia energética de los edificios (EPBD) se realizará más adelante en un paso independiente; por ello, el contenido del certificado energético todavía puede cambiar.

Fuentes

https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/gebaeudemodernisierungsgesetz-gmg_84342_683694.html
https://www.ebnerstolz.de/de/unser-angebot/leistungen/rechtsberatung/energierecht/gebaeudemodernisierungsgesetz-verabschiedet-109427.html
https://www.gmodg.bund.de/GModG/DE/Home/startseite/GModG_News/GModG_News-node.html
https://www.buzer.de/80_GModG.htm
https://www.buzer.de/87_GModG.htm
https://www.hausundgrund.de/sites/default/files/secure_downloads/W16%20-%20GModG%20%E2%80%93%20Geb%C3%A4udemodernisierungsgesetz%20-%20Pflichtangaben%20in%20Immobilienanzeigen.pdf
https://www.gesetze-im-internet.de/co2kostaufg/

Preguntas frecuentes

¿Tengo que sustituir mi antigua calefacción de gas?

Según la GModG, no; se ha suprimido la obligación de sustituir las calderas de más de 30 años. Para los titulares de instalaciones existentes se prevé a partir de 2028 una cuota de gas verde, cuyos detalles todavía están por regular.

¿Sigue vigente la regla del 65 %?

No. Ha sido derogada por la GModG (en vigor desde el 29 de julio de 2026).

¿Tengo que ver el certificado energético antes de la compra?

El vendedor debe presentarlo a más tardar en la visita y entregarlo tras la firma del contrato.

Información general, actualizada a octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal, un abogado o un notario.