Comprar un piso en Alemania siendo extranjero: el proceso paso a paso

Quien compra un piso en Alemania sigue el mismo procedimiento con independencia de su nacionalidad: un notario autoriza el contrato en escritura pública y el Registro de la Propiedad (Grundbuchamt) inscribe al nuevo propietario. Este artículo describe los pasos en el orden habitual e indica los puntos en los que los compradores extranjeros deben prestar especial atención.

¿Quién puede comprar?

El Derecho alemán no exige ninguna autorización para adquirir una vivienda en propiedad (Eigentumswohnung) ni establece restricciones por nacionalidad o residencia. Los compradores de la UE y de terceros países adquieren en las mismas condiciones que los compradores alemanes.

Una excepción importante son las sanciones internacionales: a las personas que figuran en una lista de sanciones de la UE no se les pueden poner a disposición activos, y para determinados grupos de personas rigen restricciones adicionales. El notario y el banco lo comprueban en el marco de sus obligaciones conforme a la Ley de prevención del blanqueo de capitales (Geldwäschegesetz).

Paso 1: examinar y reservar el inmueble

Antes de comprometerse, debería haber visto como mínimo la nota del Registro de la Propiedad (Grundbuchauszug), la declaración de división horizontal (Teilungserklärung), las actas de las últimas juntas de propietarios, el presupuesto anual (Wirtschaftsplan), la última liquidación anual (Jahresabrechnung) y el certificado energético (Energieausweis). En los pisos alquilados, también el contrato de arrendamiento y el historial de subidas del alquiler.

En Alemania, una reserva tiene escasa fuerza jurídica: sin escritura notarial no obliga al vendedor a vender. El Tribunal Supremo Federal (Bundesgerichtshof) resolvió en 2023 (I ZR 113/22) que una tasa de reserva no reembolsable pactada en las condiciones generales de contratación de un agente inmobiliario perjudica de forma desproporcionada al cliente y es nula si no se corresponde con una contraprestación apreciable.

Paso 2: financiación y acreditación de fondos

Por regla general, el contrato de compraventa no contiene ninguna reserva para el caso de que la financiación no prospere. Por ello, quien financie la compra debería disponer de una aprobación vinculante del préstamo antes de la firma de la escritura. A quien pague con fondos propios, el notario y el banco le preguntarán por el origen de los fondos.

El pago en efectivo está excluido: según el § 16a de la Ley de prevención del blanqueo de capitales, el precio de un inmueble situado en Alemania no puede pagarse en efectivo, en criptoactivos, oro, platino ni piedras preciosas. Debe acreditarse ante el notario el pago no en efectivo, por ejemplo mediante una confirmación bancaria.

Paso 3: borrador notarial y plazo de examen

El notario redacta el contrato de compraventa y lo envía a ambas partes. Si el vendedor es un empresario (p. ej., un promotor o una sociedad inmobiliaria) y el comprador es un consumidor, el notario debe, conforme al § 17, apdo. 2a, de la Ley de autorización notarial (Beurkundungsgesetz), poner a disposición del comprador el texto previsto, por regla general, dos semanas antes de la firma. Si no se respeta el plazo, deben indicarse los motivos en la escritura.

En una compraventa entre particulares no rige esta regla fija de dos semanas; no obstante, el notario debe dar a las partes oportunidad suficiente para estudiar el contrato. Aproveche ese tiempo para que traduzcan el borrador y lo revise un asesor de su confianza.

Paso 4: firma ante notario e intérprete

Un contrato de compraventa de un inmueble (Grundstückskaufvertrag), lo que incluye la compra de una vivienda en propiedad, debe formalizarse en escritura notarial conforme al § 311b del Código Civil alemán (BGB); de lo contrario, es nulo. El notario lee el contrato en voz alta y lo explica. Por regla general, la escritura se otorga en alemán.

Si una de las partes, según su propia declaración o a juicio del notario, no domina suficientemente el alemán, el acta debe traducirse conforme al § 16 de la Ley de autorización notarial: de forma oral por un intérprete o por el notario si conoce el idioma; a petición, debe elaborarse además una traducción escrita. Los costes del intérprete suele asumirlos quien lo necesita.

Paso 5: anotación preventiva, autorizaciones, impuesto de transmisiones

Tras la firma, el notario solicita una anotación preventiva de transmisión (Auflassungsvormerkung) en el Registro de la Propiedad (§ 883 BGB). Esta asegura el derecho del comprador frente a actos de disposición posteriores del vendedor, como una nueva venta o nuevas cargas.

Paralelamente, el notario recaba las declaraciones necesarias: renuncia del municipio a un derecho de adquisición preferente (Vorkaufsrecht), la documentación para cancelar las deudas inmobiliarias (Grundschulden) del vendedor y, si la declaración de división horizontal lo prevé, el consentimiento del administrador de la comunidad de propietarios conforme al § 12 de la Ley de propiedad horizontal (WEG). La oficina tributaria (Finanzamt) liquida el impuesto de transmisiones (Grunderwerbsteuer); solo tras su pago expide el certificado de conformidad fiscal (Unbedenklichkeitsbescheinigung), sin el cual el Registro de la Propiedad no inscribe la transmisión (§ 22 GrEStG).

Paso 6: vencimiento, pago y entrega

Cuando se cumplen todos los requisitos contractuales, el notario comunica el vencimiento del precio de compra. Por regla general, el pago se efectúa directamente al vendedor o, en parte, a su banco para cancelar las deudas inmobiliarias existentes. Una cuenta fiduciaria notarial (Notaranderkonto) solo es habitual en casos especiales.

La posesión, los rendimientos y las cargas se transmiten normalmente con el pago íntegro del precio; a partir de ese momento, el comprador asume las cuotas de comunidad (Hausgeld) y el impuesto sobre bienes inmuebles (Grundsteuer) y, en los pisos alquilados, percibe el alquiler. En la entrega se levanta acta de las lecturas de los contadores y de las llaves.

Paso 7: inscripción en el Registro de la Propiedad

Por último, el notario solicita la inscripción del cambio de titularidad. Con la inscripción en el Registro de la Propiedad, el comprador pasa a ser propietario. Cuánto tarda depende mucho del Registro; entre la firma y la inscripción transcurren con frecuencia de varias semanas a varios meses. Durante este tiempo, el comprador está protegido por la anotación preventiva.

Si compra desde España

Los residentes fiscales en España deben declarar los inmuebles situados en el extranjero en el Modelo 720 si el valor total de este bloque supera 50.000 €; solo es necesario volver a declarar si el valor aumenta en más de 20.000 €. El Modelo 720 es una declaración informativa, no un impuesto.

Fuentes

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html
https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__17.html
https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__16.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__883.html
https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__12.html
https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__22.html
https://www.gesetze-im-internet.de/gwg_2017/__16a.html
https://www.etl-rechtsanwaelte.de/aktuelles/makler-koennen-reservierungsgebuehren-in-allgemeinen-geschaeftsbedingungen-nicht-wirksam-vereinbaren/
https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2014/833/oj
https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2014/269/oj
https://www.notariesofeurope.eu/wp-content/uploads/2022/05/QA-notaries.pdf
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/schede/pagamenti/imposta-sul-valore-degli-immobili-estero-ivie/base-imponibile-e-aliquota-scheda-ivie
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/Schede/Pagamenti/Imposta+sul+valore+degli+immobili+estero+Ivie/Versamento+e+dichiarazione+scheda+IVIE/?page=schede
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/declaraciones-informativas/modelo-720-decla_____sobre-bienes-derechos-extranjero_/preguntas-frecuentes.html
https://taxdown.es/inversion-acciones-bolsa/modelo-720
https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/formulaires/2042-ifi/2026/2042-ifi_5480.pdf
https://www.hcch.net/de/instruments/conventions/status-table/?cid=41

Preguntas frecuentes

¿Necesito tener residencia en Alemania para comprar un piso?

No. Para la adquisición no se necesita ni residencia ni permiso de residencia. Sin embargo, la financiación con un banco alemán y los fines fiscales (número de identificación fiscal, Steuer-Identifikationsnummer) conllevan trámites adicionales.

¿Tengo que viajar personalmente para la firma ante notario?

No necesariamente. Puede hacerse representar mediante un poder adecuado o dejar actuar a un representante sin poder y ratificar después el contrato en forma legitimada. Con la legislación actual, la autorización por vídeo no está prevista para los contratos de compraventa de inmuebles.

¿Puedo pagar el precio en efectivo o en criptomonedas?

No. El § 16a de la Ley de prevención del blanqueo de capitales excluye el efectivo, los criptoactivos, el oro, el platino y las piedras preciosas como contraprestación en la compra de inmuebles.

¿Cuándo soy propietario?

Con la inscripción en el Registro de la Propiedad. Hasta entonces, le protege la anotación preventiva de transmisión.

Información general, actualizada a octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal, un abogado o un notario.