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Proceso completo para la adquisición de un bien inmueble

La propiedad en Alemania se puede adquirir como persona física o como persona jurídica. Los extranjeros tienen los mismos derechos que los ciudadanos de Alemania y puede comprar, sin limitación alguna, propiedades residenciales y comerciales, incluyendo los monumentos de la arquitectura. Para comprar sólo necesitan un pasaporte válido y efectivo. Se pueden diseñar además, contratos de venta para dos o más personas.

Los inmuebles en Alemania, están inscritos en el registro de la propiedad(Grundbuch), donde se puede rastrear la historia de la vivienda y obtener una información completa sobre el propietario del bien inmueble, la superficie exacta de los terrenos y edificios, si existen sótanos o garajes asignados a este objeto, si existen cargas posibles, así como deudas existentes de los propietarios.

Para la venta de cualquier propiedad, el vendedor debe proporcionar al notario público el extracto actual del registro de propiedad.

Gracias al régimen de transparencia y claridad de la tramitación de la operación que tiene lugar bajo la estricta supervisión de un notario, los clientes pueden estar seguros de que adquieren una propiedad privada, limpia de gravámenes, deudas y derechos a terceros.

Para comprar bienes inmuebles en Alemania:
  1. Selección de la propiedad

    Nuestra empresa ofrece una amplia gama de propiedades en Alemania. En el caso de que la propiedad que busca no la encuentre en nuestra base de datos, vaya a “Búsqueda del inmueble que ha solicitado “ y le encontrarmos propiedades adecuadas para que usted elija.

  2. La reserva de la propiedad seleccionada

    Después de seleccionar una propiedad adecuada,debe hacerse una reserva con el fin de retirarla de la venta en el mercado y empezar a preparar los documentos para la compra. La reserva es hacer un pago anticipado, que demuestra la seriedad del comprador. Normalmente, el pago anticipado se realiza en el importe de los honorarios de intermediación. Después de que la reserva se ha efectuado correctamente y el cliente ha recibido el contrato de reserva entre nuestra empresa y él, podrá ver que el inmueble figura como “Reservado” en nuestra página web.

  3. Preparación de un contrato preliminar de venta

    Inmediatamente después de realizar una reserva, se transmiten a un notario público, o al abogado si usted a escogido utilizarlo, todos los documentos referentes a dicha propiedad: un extracto del registro de la propiedad o nota previa (Grundbuchauszug), la división horizontal del inmueble(Teilungserklarung), el contrato de arrendamiento en el caso de que sea una propiedad alquilada (Mietvertrag). El notario o abogado con toda esta información preparará un contrato de compra venta que le haremos llegar tanto al comprador como al vendedor. Si usted decide utilizar un abogado, se le traducirá todo automáticamente al español. Si quiere utilizar directamente al notario, puede que la traducción al español tenga un coste adicional.

  4. La firma del contrato de compra - venta

    El comprador tiene dos opciones: asistir personalmente a la firma del contrato de compra – venta, o dar a su abogado, o a la empresa inmobiliaria un poder para firmar el contrato a su nombre.

  5. Si un cliente viene en persona para firmar el contrato, pero no entiende ni habla el Alemán en un nivel adecuado, tendremos que invitar a un traductor jurado, para que traduzca simultáneamente el texto notarial para su correcto entendiemiento y posterior firma.

    Si el cliente no puede o no quiere asistir personalmente a la firma del contrato, se habrá preparado y firmado un poder (en Alemania o en España) en su lengua materna, que puede ser el modelo que proporciona nuestra empresa. Seguido, el poder deberá tener la Postilla y ser traducido al alemán por un traductor jurado. Esta autorización servirá como anexo en el contrato de compra - venta.

    Después de firmar el contrato de compra – venta, el original se le enviará por correo postal.

  6. Completar los requisitos previos para el pago del precio de compra

    Después de firmar el contrato de compraventa el notario realiza el registro previo del comprador en el catastro como propietario.

    Este debe satisfacer las siguientes condiciones:

    1. el vendedor debe vender la vivienda sin ninguna deuda pendiente
    2. el comprador debe pagar el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles
    3. el comprador debe pagar a la empresa administradora del edificio para poder unirse a la comunidad de propietarios (si es necesario)
    4. el comprador debe pagar los servicios notariales

    Después de las anteriores condiciones, la oficina financiera del notario informa que todas las condiciones se cumplen y se podrá inscribir en el catastro el registro preliminar del comprador como nuevo propietario.

  7. Pago del precio de compra del inmueble

    Después de hacer una cita para el Registro de propiedades, el abogado o nuestra empresa, que actúa en nombre del cliente, recibirá una carta del notario con la notificación del cumplimiento de todos los requisitos previos para la transmisión del precio de compra del apartamento. Se avisa al comprador para que haga el pago por transferencia directamente al vendedor o a la cuenta fiduciaria del notario, que se inaugura a requerimiento del cliente.

  8. Re-registro de los derechos de propiedad

    El vendedor informa al notario del flujo del precio de compra. Después el notario presenta la solicitud en el Registro de propiedades para el nombramiento del nuevo propietario. La adquisición y transferencia de los pisos serán hechos, por regla general, el 1º del mes para facilitar los nuevos cálculos de los gastos de comunidad y de alquiler (en el caso de que exista un inquilino). Con la transferencia de la propiedad al nuevo comprador, éste recibirá los derechos y obligaciones sobre la propiedad. En el caso de la compra de un apartamento vacío, la transferencia de llaves es libre. En el caso de comprar un apartamento alquilado, las llaves no se transfieren, como dice la legislación alemana, el propietario que alquila su vivienda no tiene el derecho a tener la llave, ya que afecta a la esfera privada del inquilino. Normalmente, la llaves las gestionará la empresa administradora del inmueble.

  9. Obtención de las copias del registro de la propiedad

    Después del registro como nuevo propietario y la transferencia de la propiedad, usted tiene derecho a solicitar al Registro de Propiedades un extracto del registro de la propiedad, que, junto con el contrato de compra – venta, son documentos importantes que debe mantener para la posterior venta en un futuro de su nueva propiedad.
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