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Comprar un apartamento con inquilino

En los últimos años se ha vuelto muy popular comprar apartamentos alquilados. Por Ley, en Alemania, casi todos los inquilinos tienen un contrato indefinido que les permite permanecer en el apartamento, siempre que lo deseen. Y si usted decide vender el apartamento, lo puede hacer ofreciendo la buena renta que le da usted. En el caso de que usted necesite liberar el apartamento en el futuro, hay soluciones para hacerlo.

La compra de estos apartamentos es similar a la de poner el dinero en un fondo pero con condiciones más favorables. Después de todo, no dejan de ser propiedades inmobiliarias, que además de entregarle una alta rentabilidad neta anual, le ofrecerán una revalorización en el momento de la venta.
Por lo tanto, los clientes que invierten en propiedades ya alquiladas, obtienen un beneficio doble: reciben un ingreso anual constante y obtienen la potencial revalorización de su inversión.
Otra de las ventajas de este compra es que el inquilino paga él mismo todos los gastos de comunidad (ver apartado Gastos de comunidad) y el propietario recibe el alquiler neto (ver Cálculo de la rentabilidad neta).

Los grandes inversores suelen comprar edificios enteros, totalmente alquilados. Los ingresos de estas inversiones en Alemania, son de un 7,12% de media anual. En algunos casos, los ingresos por alquiler pueden llegar a ser incluso del 20%. Tenga en cuenta, que la visita a las propiedades sólo es posible en propiedades que se encuentren vacías. En el caso de propiedades alquiladas, normalmente no es posible, ya que la legislación alemana protege la esfera privada de los inquilinos que pagan un alquiler y tienen el derecho a no permitir la entrada a nadie, excepto al propietario y como máximo 3 veces por año. De todas maneras, nosotros intentaremos en todos los casos conseguir una visita. Pero sólo será posible si el inquilino está de acuerdo.
Según las estadísticas, sólo el 18% de los habitantes de Berlín y un promedio de 43% de los residentes de otras ciudades en Alemania, poseen una propiedad. Todos los demás, viven de alquiler. Por lo tanto, la demanda de viviendas de alquiler ha existido y existirá siempre, lo que hace que la compra de un apartamento alquilado sea un inversión rentable y segura

¿Cuándo pueda aumentar el alquiler y cuánto?

El precio del alquiler de su vivienda se puede aumentar un 20% cada 3 años, siempre que no supere el alquiler máximo de la zona / m2 (Mietspiegel).
El “Mietspiegel” es un dato que facilita el gobierno, analizando lo que se está pagando por m2 de alquiler por zonas y determina que dato es el máximo que puedes subir a un inquilino antiguo. Este dato se actualiza cada dos años, pero como son valores de mercado depende de la demanda de la zona.

Ejemplos:

Si se compra un piso ya alquilado => Primero se debe averiguar cuánto hace que se le aumentó el alquiler al inquilino:
  • Si se le acaba de aumentar, deberá esperar 3 años.
  • Si no se le aumenta desde hace 3 años, entonces se le puede volver a aumentar.
    • Si en el primer año se aumenta el precio en un 20%, no se podrá aumentar nada más hasta el 4º año.
    • Si en el primer año sólo lo aumenta un 10%, podrá aumentarlo en un 10% más en los siguientes 2 años.
Si compra un piso vacío => puede poner el alquiler que quiera, dentro de lo razonable para que usted tenga una demanda. En el momento en el que usted pone un precio, podrá aumentarlo un 20% cada 3 años.
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Precio:  86.500 € Tam.:  37 m²
Ciudad:  Berlín Hab:  1
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